아파트 2채를 월세 놓고 있는데 연 임대수입이 1,800만원이에요. 분리과세가 유리한지 종합과세가 유리한지 어떻게 판단하나요?

주택임대수입이 연 2천만원 이하이면 소득세법 제64조의2에 따라 14% 분리과세와 종합과세 중 선택할 수 있습니다. 핵심 판단 기준은 다른 소득의 규모입니다. 분리과세를 선택하면 임대수입에서 필요경비를 빼고 기본공제를 적용한 후 14% 단일세율로 과세합니다. 필요경비율은 세무서에 등록한 임대사업자 60%, 미등록 50%이며, 기본공제는 등록 400만원, 미등록 200만원입니다. 미등록사업자 기준으로 1,800만원의 분리과세 세액은 (1,800만원 x 50% - 200만원) x 14% = 98만원입니다. 종합과세를 선택하면 근로소득, 사업소득 등과 합산하여 6~45% 누진세율이 적용됩니다. 따라서 다른 소득이 연 4,600만원 이상이면 종합소득세율이 24% 이상 구간에 진입하므로 분리과세(14%)가 유리합니다. 반대로 다른 소득이 거의 없다면 종합과세로 신고하는 것이 기본공제, 인적공제, 각종 소득공제를 모두 활용할 수 있어 세 부담이 더 낮을 수 있습니다. 실무에서 자주 놓치는 부분이 두 가지 있습니다. 첫째, 보증금이 있다면 간주임대료가 임대수입에 합산됩니다. 3주택 이상 보유하면서 보증금 합계가 3억원을 초과하면 간주임대료가 발생하여 총 수입이 2천만원을 넘길 수 있고, 이 경우 분리과세 선택 자체가 불가능합니다. 둘째, 분리과세를 선택하면 임대소득에 대한 건강보험료가 별도로 부과되므로 건보료까지 포함한 총 부담을 비교해야 합니다. 어떤 방식이 유리한지는 부부 합산 주택 수, 다른 소득 규모, 소득공제 항목 등을 종합적으로 비교해야 정확히 알 수 있습니다. 비트세무회계에서 무료 사전검토를 통해 두 방식의 세액을 비교해보시기 바랍니다.