부동산을 취득후 1년 이내에 공공용지로 양도하는 경우 기준시가 신고 여부

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- 2005.12.12 강제경매개시 결정된 전남 목포시 ○○동 지역에 소재하는 부동 산을 법원경매로 2006.11.1 취득하였음(취득가액 6,666,000원)

- 법원 경매로 2006.11.01 취득한 부동산은 ○○시 공공용지로 편입되어 2006.11.15 보상금 15,050,000원을 받고 양도하였음

○ 질 의

- 2006.11.15 취득하여 공공용지로 편입되어 2006.11.15 양도한 토지에 대하여 양도소득세를 기준시가로 신고할 수 있는지 또는 실지거래가액으로 신고하여 야 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도 당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다) 에 의한다 . (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다 . (2005. 12. 31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005. 12. 31. 개정)

③ 생략

④ 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 기준시가에 의할 수 있다 . (2005. 12. 31. 개정)

⑤ - ⑥ 생략

○ 소득세법 시행령 제162조 의 2

① - ③ 생략

④ 법 제96조 제4항의 규정을 적용함에 있어서 상속에 의하여 취득한 부동산을 취득후 1년 이내에 양도하는 경우 또는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함한다) 등 부득이 한 사유로 인하여 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 때에는 제176조의 2 제5항의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있다 . (2005. 2. 19. 개정)

⑤ 법 제96조 제2항 제9호에서 “대통령령이 정하는 경우”라 함은 2주택 이상을 소유한 1세대가 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)을 양도하는 경우를 말 한다. 이 경우 다가구주택의 주택수 계산에 대하여는 제155조 제15항의 규정을 준용(거주자가 선택하는 경우에 한한다)하고, 공동상속주택의 주택수 계산에 대하여는 제167조의 3 제2항 제2호의 규정을 준용하며, 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우의 양도주택의 결정방법에 대하여는 제154조 제9항의 규정을 준용한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2

① - ④ 생략

⑤ 국세청장은 주소지 관할세무서장 또는 지방국세청장이 양도소득금액을 결정 또는 경정함에 있어서 필요하다고 인정하는 때에는 재정경제부령이 정하는 바에 따라 부동산의 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문하여 그 결정 또는 경정에 공정성을 기하게 할 수 있다 . (1999. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행규칙 제85조 의 2

① 생략

② 영 제176조의 2 제5항의 규정에 의하여 국세청장은 관할세무서장 또는 지방 국세청장으로 하여금 양도소득세의 과세대상이 되는 자산의 평가 및 이와 관련 있는 사항을 당해 세무서 또는 지방국세청의 과장급 공무원 3인 이상과 공무원 이 아닌 자로서 부동산 감정평가에 관한 학식ㆍ경험이 풍부한 자 3인 이상에게 국세청장이 정하는 절차에 따라 자문하게 할 수 있다 . (2000. 4. 3. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-3459 (2006.10.17)

1. 2006.12.31.까지 양도하는 경우로서 부동산의 양도차익을 산정함에 있어서 「소득세법」 제96조 제2항 각호에 해당하지 아니하는 경우 기준시가에 의할 수 있는 것이나, 같은조 제2항 제4호의 규정을 적용함에 있어 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 그 밖의 법률에 의한 수용(협의매수를 포함) 등 부득이한 사유로 취득후 1년 이내에 양도하는 경우로서 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이 아니라고 인정되는 경우에는 소득세법 시행령 제176조 의 2 제5항의 규정에 의하여 부동산 감정ㆍ평가에 관한 학식과 경험이 풍부한 자에게 자문을 거쳐 기준시가에 의할 수 있는 것임 .

2. 양도소득세 과세대상이 되는 자산의 양도라 함은 「소득세법」 제88조 제1항 의 규정에 의하여 자산에 대한 등기 또는 등록에 관계없이 매도ㆍ교환ㆍ법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는 것으로, 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 의하여 건물 등 양도소득세 과세대상 자산을 양도하고 동 사업 시행자로부터 보상금을 지급받는 경우 철거여부와 관계없이 양도에 해당하는 것임.

3. 귀 질의와 관련된 유사사례(서면4팀-1981, 2004.12.6. ; 서면4팀-1245, 2006.5.3. ; 서면4팀-1064, 2006.4.21.)를 참고하기 바람.

○ 서일46014-10443 (2001.11.14)

수용으로 인하여 취득 후 1년 이내에 부동산을 양도하는 경우 당해자산의 양도 가액은 소득세법 제96조 제4항 의 규정에 의하여 기준시가로 할 수 있는 것이나 , 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등에 비추어 단기매매차익을 목적으로 거래한 것이라고 인정되는 때에는 실지거래가액에 의하여 신고를 하여 야 하는 것임 .

○ 재일46014-1680 (1999.09.14)

1. 단기매매차익을 목적으로 부동산을 취득하여 그 취득일부터 1년이내에 당해 부동산을 양도하는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제4항 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 양도소득세를 산정하는 것이나,

2. 부동산의 취득 또는 양도의 경위와 그 이용실태 등을 조사하여 단기매매차익 을 목적으로 하지 아니하는 것으로 소관세무서장이 인정되는 경우에는 소득세법시행령 제166조 제6항 의 규정에 의한 자문을 거쳐 기준시가로 양도소득세를 결정할 수 있는 것임.

( 이 하 여 백 )

소득세법시행규칙 제85조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법시행령 제176조 · 소득세법시행령 제162조 · 소득세법 제96조