부담부증여시 보충적 평가방법으로 평가한 경우 취득가액 계산 방법

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

’96.11월 ’05.6월 ’06.12월 ’12.5월

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A주택 취득 ┊← 리모델링 →┊ 부담부증여 (甲⇒아들)

(甲) (추가분담금 등 142백만원) (채무액 : 520백만원)

(기준시가 : 173백만원) (기준시가 : 764백만원)

- 1996.11월 甲은 A아파트 취득(취득당시 기준시가 173백만원)

- A아파트에 대해 2005.6월부터 2006.12월까지 리모델링사업 시행

․ 甲은 추가분담금 133,507,000원 및 옵션비용 8,595,000원 납부

- 2012.5.17. 甲은 A아파트를 아들에게 부담부증여

․ 증여당시 채무액(전세보증금 520백만원)을 아들이 인수

․ 증여당시 매매사례가액 등 시가가 확인되지 않음

․ 보충적 평가방법(기준시가 764백만원) 으로 평가하여 증여세 신고

○ 질의내용

- 증 여재산의 시가가 확인되지 아니하여 보충적 평가방법 으로 평가( 기준시가)한 경우 채무인수부분에 대한 양도차익 산정시 취득가액 계 산 방법(실지거래가액과 추가분담금을 필요경비로 공제받을 수 있는지 여부)

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제88조

① 제4조제1항제3호 및 이 장에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말한다. 이 경우 부담부증여(負擔附贈與)( 「상속세 및 증여세법」 제47조제3항 본문에 해당하는 경우는 제외한다)에 있어서 증여자의 채무를 수증자(受贈者)가 인수하는 경우에는 증여가액 중 그 채무액에 상당하는 부분은 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것으로 본다.

② 생략

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

2.․3. 생략

② ～ ⑦ 생략

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산할 때 양도가액을 실지거래가액(제96조제3항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액 등을 포함한다)에 따를 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조제7항에 따른 가액 및 제114조제7항에 따라 매매사례가액·감정가액·환산가액이 적용되는 경우 그 매매사례가액·감정가액·환산가액 등을 포함한다)에 따르고, 양도가액을 기준시가에 따를 때에는 취득가액도 기준시가에 따른다.

②․③ 생략

○ 소득세법 시행령 제159조

① 법 제88조제1항 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산함에 있어서 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액

법 제97조제1항제1호에 따른 가액( 양도가액을 기준시가에 따라 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가에 따라 산정한다 )에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

2. 양도가액

「상속세 및 증여세법」 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 계산한 가액

② 생략

○ 상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개시일 또는 증여일(이하 "평가기준일"이라 한다) 현재의 시가(時價)에 따른다. 이 경우 제63조제1항제1호가목 및 나목에 규정된 평가방법으로 평가한 가액(제63조제2항에 해당하는 경우는 제외한다)을 시가로 본다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격·공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함한다.

③ 제1항을 적용할 때 시가를 산정하기 어려운 경우에는 해당 재산의 종류, 규모, 거래 상황 등을 고려하여 제61조부터 제65조까지에 규정된 방법으로 평가한 가액을 시가로 본다.

④ 제1항을 적용할 때 제13조에 따라 상속재산의 가액에 가산하는 증여재산의 가액은 증여일 현재의 시가에 따른다.

○ 상속세 및 증여세법 제61조

① 부동산에 대한 평가는 다음 각 호의 어느 하나에서 정하는 방법으로 한다.

1. ～ 3. 생략

4. 주택

「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 (같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격을 말한다). 다만, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

② ～ ⑥ 생략

○ 소득세법 제99조

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가 는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. ～ 다. 생략

라. 주택

「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격 . 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

2. ～ 6. 생략

② ～ ⑥ 생략

○ 부동산거래관리과-1347, 2010.11.09.

[사실관계]

- 1988년 아파트 단지 내 상가 취득

- 2003년 12월 사업승인 후 재건축 진행

- 2008년 재건축으로 상가 완공

- 위 재건축된 상가를 부담부증여할 예정임

· 시가는 확인되지 아니하며 보충적평가방법에 의한 평가액(기준시가)은 8천 7백만원임

· 위 상가 관련 임차보증금은 7천만원임

[질의내용]

- 재건축된 상가의 부담부증여일 현재 시가가 확인되지 않아 보충적 평가방법(기준시가)으로 평가하는 경우 양도차익 산정 방법

[회신]

귀 질의의 경우 「소득세법」 제100조제1항 , 같은법 시행령 제159조제1항 및 제166조제7항을 참고하시기 바랍니다.

○ 서면4팀-944, 2005.6.15.

「소득세법」 제96조 제1항 제6의2호에 규정하는 투기지역의 부동산을 동법 제88조 제1항 후단규정에 의한 부담부증여를 하는 경우로써, 당해 부담부증여 중 양도로 보는 부분의 양도차익을 산정함에 있어서의 그 취득가액 및 양도가액은 동법 제96조 및 제97조 제1항 제1호의 규정에 의한 ‘당해 자산의 가액’에 증여가액 중 채무액에 상당하는 부분이 차지하는 비율을 곱하여 산정하는 것입니다.

이 경우 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 증여일 현재 「상속세 및 증여세법」제60조 내지 제66조의 규정에 의하여 평가한 가액을 말하며, 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’은 「소득세법」 제97조 제1항 제1호 의 규정에 의한 가액을 말하는 것입니다.

다만, 「소득세법」 제100조 제1항 의 규정에 의거 양도차익을 산정함에 있어서 양도가액을 실지거래가액에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의하는 것인 바, 양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 「상속세 및 증여세법」 제60조 제1항 및 제2항과 동법시행령 제49조의 규정에 의한 시가가 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 실지거래가액을 적용하는 것이나,

양도가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 동법 제60조 제3항 및 제61조 내지 제66조에 규정된 방법에 의하여 평가한 가액이 적용될 경우에는 취득가액 산정을 위한 ‘당해 재산의 가액’에 기준시가를 적용하는 것 입니다.

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