부수토지가 기준면적을 초과하는 1세대 1주택인 고가주택의 과세대상 양도차익 산정

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2007. 5.30. 1세대 1주택인 고가주택(9.5억원, 도시지역) 양도

- 주택 부수토지가 주택 정착면적의 5배 초과하여 해당 부분은 비사업용 토지임

○ 질의내용

- 소득세법 시행령 제160조 에 따라 고가주택에 대한 양도차익 등을 계산함에 있어 “양도가액”에는 비사업용 토지에 해당하는 기준면적 초과 부수토지의 가액을 차감한 금액을 적용하는지

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다. <개정 2005.12.31>

1.~2. 생략

3. 대통령령이 정하는 일세대 일주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제154조

①~⑥ 생략

⑦ 법 제89조제1항제3호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음의 배율을 말한다. <개정 2005.12.31>

1. 도시지역안의 토지 5배

2. 도시지역밖의 토지 10배

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제156조

① 법 제89조제1항제3호에서 "가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택"이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. <개정 2005.12.31>

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제160조

① 법 제95조제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. <개정 2002.12.30>

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

양도가액 － 6억원

법 제95조제1항의 규정에 의한 양도차익 × ------------------

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

양도가액 － 6억원

법 제95조제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × -------------------

양도가액

② 생략

○ 소득세법 기본통칙 95-1

1세대1주택인 고급주택과 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 어느 한쪽이 미등기 양도자산인 경우의 양도차익은 다음과 같이 계산한다.

1. 건물부분 양도차익 = (건물부분 양도차익) - [(건물부분 양도차익)

건물부분 양도가액

(5억원) × (────────────────)

건물 및 대지의 양도가액 합계액

× ─────────────────────── ]

건물양도가액

2. 대지부분 양도차익 = (대지부분 양도차익) - [(대지부분 양도차익)

대지부분 양도가액

(5억원) × (────────────────)

건물 및 대지의 양도가액 합계액

× ─────────────────────── ]

대지양도가액

○ 소득세법(2006.12.30. 법률 제8144호로 개정된 것) 제104조의3

① 제96조제2항제8호 및 제104조제1항제2호의7에서 "비사업용 토지"라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 "비사업용 토지"라 한다)를 말한다.

1.~4. 생략

5. 「지방세법」 제182조제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령(2007.2.28. 대통령령 제19890호로 개정된 것) 제168조의12

법 제104조의3제1항제5호에서 "지역별로 대통령령이 정하는 배율"이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다.

1. 도시지역 안의 토지 5배

2. 도시지역 밖의 토지 10배

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 재산세과-1912, 2008.07.25.

(사실관계)

<주택 양도․취득현황>

구분

건물

부수토지

계

면적

50㎡(정착면적)

375㎡

양도가액

280,000,000

520,000,000

800,000,000

필요경비

120,000,000

80,000,000

200,000,000

양도차익

160,000,000

440,000,000

600,000,000

- 도시지역 내 소재하며, 1세대1주택 비과세 요건을 갖춤

- 2008.10.7. 前 양도분으로 고가주택에 해당함(6억초과)

(질의내용)

- 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택으로서 주택부수토지 면적이 주택정착면적의 5배를 초과하는 경우 부수토지에 대한 과세 방법

(회신내용)

1. 거주자가 「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정에 의하여 양도소득의 비과세 대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함)을 양도하고 같은 법 시행령 제160조의 규정에 따라 당해 주택과 그 부수토지의 양도차익을 산정하는 경우로서 주택의 부수토지가 건물이 정착된 면적에 지역별로 같은 영 제154조 제7항에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적(이하 “기준면적”이라 함)을 초과하는 때에는 「소득세법 기본통칙」95-1(고가주택의 양도차익 계산)의 계산방법에 따라 건물과 대지부분의 양도차익을 구분하여 산정하는 것이며, 이 경우 ‘대지부분 양도차익에서 공제하는 금액’은 양도한 주택의 부수토지 면적 중 기준면적에 해당하는 토지부분에 대하여 같은 법 제95조 제1항의 규정에 따라 산정한 양도차익을 초과할 수 없는 것임.

2. 「지방세법」제182조 제2항의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 「소득세법 시행령」 제168조의12 에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지부분의 양도차익은 비사업용 토지로 과세되는 것임.

지방세법 제182조 · 소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제168조의12 · 소득세법시행령 제160조