일시적 2주택자의 비과세 보유기간 기산일

1. 사실관계

- ’06. 5월

A주택 취득

- ’12.11월

B주택 취득

- ’19. 2월

C주택 취득

- ’21. 4월

B주택 양도(과세)

- ’21. 8월

A주택 양도 계약 체결(계약금 지급)

- ’21.11.22.

A주택 양도 (잔금 지급)

2. 질의내용

- 「 기획재정부 재산세제과-953, 2021.11.02.」의 ‘질의1의 사례2’의 경우 해당 회신일 이후 양도하는 분부터 적용한다고 되어있는데, 회신일 전 주택 양도 계약을 체결하고 회신일 이후 양도한 경우 에도 해당 해석을 적용하여 보유기간을 기산하는지 여부

3. 관련법령

○ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 시행령 제154조

[2022.01.21-32352호]

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항제1호 에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경( 「건축법」 제19조 에 따른 용도변경을 말하며, 주거용으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다. <개정 2019.2.12., 2021.2.17.>

○ 국세기본법 제18조

① 세법을 해석ㆍ적용할 때에는 과세의 형평(衡平)과 해당 조항의 합목적성에 비추어 납세자의 재산권이 부당하게 침해되지 아니하도록 하여야 한다.

② 국세를 납부할 의무(세법에 징수의무자가 따로 규정되어 있는 국세의 경우에는 이를 징수하여 납부할 의무. 이하 같다)가 성립한 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래에 대해서는 그 성립 후의 새로운 세법에 따라 소급하여 과세하지 아니한다.

③ 세법의 해석이나 국세행정의 관행이 일반적으로 납세자에게 받아들여진 후에는 그 해석이나 관행에 의한 행위 또는 계산은 정당한 것으로 보며, 새로운 해석이나 관행에 의하여 소급하여 과세되지 아니한다.

④ 삭제 <1993.12.31>

⑤ 세법 외의 법률 중 국세의 부과ㆍ징수ㆍ감면 또는 그 절차에 관하여 규정하고 있는 조항은 제1항부터 제3항까지의 규정을 적용할 때에는 세법으로 본다.

○ 국세기본법 기본통칙 18-0…3

행정처분은 일단 취소한 후에는, 그 취소처분의 위법이 중대하고 명백하여 무효선언으로서 취소와 행정쟁송절차에 의한 취소의 경우를 제외하고는, 그 취소처분 자체의 위법을 이유로 다시 그 취소처분을 취소함으로써 시초의 행정처분의 효력을 회복시킬 수 없다.

○양도, 기획재정부 재산세제과-953,2021.11.02.

[질의1] 3주택(A･B･C) 보유 중인 1세대가 1채(A)를 양도(과세) 후 남은 2채(B･C) 중 먼저 취득한 주택(B)을 양도하는 경우로서 「소득세법 시행령」제155조제1항에 따른 일시적 2주택에 해당하는 경우 양도하는 B주택의 「소득세법 시행령」제154제1항에 따른 보유기간 기산일

※

사례1․2․3

[회신1] 사례1은 제1안이 타당하고, 사례 2, 3은 각각 제2안이 타당합니다.

다만, 사례2에 대한 해당 회신 내용은 먼저 취득한 주택(3주택을 보유 중인 1세대가 1채를 양도 후 남은 2채 중 먼저 취득한 주택을 말함)을 해당 회신일 이후로 양도하는 분부터 적용됩니다.

< 사례2 >

「C주택 취득일」은 ’20.12.31. 이전, 「A주택 양도일」은 ’21.1.1. 이후인 경우

B주택의 보유기간 기산일?

(제1안) B주택 취득일 (’15.4.1.)

(제2안) A주택 양도일 (’21.3.1.)

’10.4.1.

’15.4.1

’20.10.1.

’21.1.1.

’21.3.1.

’21.4.1.

-----▴--------------▴--------------▴--------------∥---------------▴--------------▴-----

A 취득

B 취득

C 취득

A 양도 (과세)

B 양도

소득세법 제89조 · 국세기본법 제18조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제155조