고가주택이 공익사업을 위한 법률 등에 의해 수용되는 경우 기준시가 적용 여부 등

1. 질의내용 요약

[사실관계]

○○시 고시 제○○○○호 (2005.12.12.)로 실시계획 승인, 고시된 ○○도시계획도로 개설사업인 도시계획시설공사에 편입되는 주택 등이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 손실보상에 관한 법률 제26조 제1항에 의거 ○○공사에 협의 수용되었음

[질의사항]

1. 상기 수용되는 주택이 고가주택인 경우 기준시가 적용여부

2. 상기 수용되는 농지가 비사업용토지에 해당하는 경우 기준시가 적용여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005.12.31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005.12.31. 개정)

1. 제89조 제1항 제3호의 규정에 의한 고가주택의 기준에 해당하는 주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)인 경우 (2005.12.31. 개정)

2. 제94조 제1항 제2호 가목의 규정에 의한 부동산을 취득할 수 있는 권리인 경우 (2005.12.31. 개정)

3. 제104조 제3항의 규정에 의한 미등기양도자산인 경우 (2005.12.31. 개정)

4. 취득 후 1년 이내의 부동산인 경우 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

5. 허위계약서의 작성, 주민등록의 허위이전 등 부정한 방법으로 부동산을 취득 또는 양도하는 경우로서 대통령령이 정하는 기준에 해당하는 경우 (2005. 12.31. 개정)

6. 양도자가 양도당시 및 취득당시의 실지거래가액을 증빙서류와 함께 제110조 제1항의 규정에 의한 확정신고기한까지 납세지 관할세무서장에게 신고하는 경우 (2005.12.31. 개정)

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12.31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005.12.31. 개정)

9. 그 밖에 당해 자산의 종류ㆍ보유기간ㆍ보유수ㆍ거래규모 및 거래방법 등을 감안하여 대통령령이 정하는 경우 (2005.12.31. 개정)

③ 이하생략

○ 소득세법 제104조 의 2

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005.12.31. 신설)

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005.12.31. 신설)

③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005.12.31. 신설)

④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제85조

거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 개정)

1. 택지개발촉진법 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구를 지정한 날 (2004.12.31. 신설)

2. 산업입지및개발에관한법률 제7조 의 3의 규정에 의하여 산업단지 등을 지정한 날 (2004.12.31. 신설)

3～5 생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재재산-620, 2005.12.08.

지정지역내 고가주택을 공익사업시행자에게 양도(수용)하는 경우에도 실지거래가액으로 양도가액을 산정하는 것임

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○○시 ○○구 ○○동 ○○번지(태양열 연립주택)호 외 3필지 등은 ○○토성 복원, 정비사업의 인접지역으로 문화재보호법 제6조의 규정에 의거 2003.10.30. 사적 제11호 “○○토성”으로 추가지정하고 동법 제9조에 따라 고시되었음. 당해 지역의 부동산이 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제15조 에 의거 ○○구청에 협의 수용됨. 2005.10월 현재 소유권을 ○○시로 넘기고 보상금을 수령하고 있는 중임.

(질의내용)

보상가액이 10억원 이상이어서 고가주택 기준에 해당하여 투기지역내의 고가주택을 공익사업용으로 정부(지방자치단체)에서 수용 양도한 경우 양도소득세의 과세기준은 기준시가인지. 실거래가인지. 조세특례제한법 제85조 (지정지역내 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례) 제5호 규정에 의거 기준시가 과세대상에 해당되는지.

소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정과 조세특례제한법 제85조 의 규정이 동시에 해당하는 자산을 양도하는 경우 그 양도가액은 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액으로 하는 것임.

소득세법 제96조 · 조세특례제한법 제85조 · 소득세법 제104조의2 · 산업입지 및 개발에 관한 법률 제7조의3 · 토지수용법 제15조