자동말소된 이후 임대주택의 임대료 증액 상한을 준수하지 않고 거주주택 양도시 비과세 가능여부

1. 사실관계

○ ’99. 3월 서울 소재 A주택 취득

* A주택은 보유기간 중 2년 거주요건 충족한 것으로 전제

○ ’19. 4월 서울 소재 B주택 임대사업자 등록(4년 단기임대)

○ ’19. 5월 서울 소재 C주택 임대사업자 등록(4년 단기임대)

* B주택과 C주택은 자동말소전까지 소득령§167의3①(2)가목 및 소득령§155⑳ 장기임대주택 요건을 충족한 것으로 전제

○ ’23. 4월 B주택 임대사업자등록 자동말소

○ ’23. 5월 C주택 임대사업자등록 자동말소

○ ’24. 5월 C주택 증액상한(5%)을 초과하여 임대료 인상

○ ’24. 6월 A주택 양도 * A주택은 생애 한차례 최초로 양도한 거주주택

2. 질의요지

○ ｢민간임대주택에 관한 특별법｣에 따라 자동말소된 이후 임대주택(C)의 임대료 증액상한(5%)을 준수하지 않고 거주주택을 양도한 경우에도 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 적용 가능여부

3. 관련 법령

○ 소득세법 시행령 제155조

⑳ 제167조의3제1항제2호에 따른 주택{같은 호 가목 및 다목에 해당하는 주택의 경우에는 해당 목의 단서에서 정하는 기한의 제한은 적용하지 않되, 2020년 7월 10일 이전에 「민간 임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자등록 신청(임대할 주택을 추가하기 위해 등록사항의 변경 신고를 한 경우를 포함한다)을 한 주택으로 한정하며, 같은 호 마목에 해당 하는 주택의 경우에는 같은 목 1)에 따른 주택[같은 목 2) 및 3)에 해당하지 않는 경우로 한정한다]을 포함한다. 이하 이 조에서 "장기임대주택"이라 한다} 또는 같은 항 제8호의2에 해당하는 주택(이하 "장기어린이집"이라 한다)과 그 밖의 1주택을 국내에 소유하고 있는 1세대가 각각 제1호와 제2호 또는 제1호와 제3호의 요건을 충족하고 해당 1주택(이하 이 조 에서 "거주주택"이라 한다)을 양도하는 경우(장기임대주택을 보유하고 있는 경우에는 생애 한 차례만 거주주택을 최초로 양도하는 경우에 한정한다)에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 해당 거주주택을 「민간임대 주택에 관한 특별법」 제5조에 따라 민간임대주택으로 등록하였거나 「영유아보육법」 제13조제1항 에 따른 인가를 받거나 같은 법 제24조 제2항에 따른 위탁을 받아 어린이집으로 사용한 사실이 있고 그 보유기간 중에 양도한 다른 거주주택(양도한 다른 거주주택이 둘 이상인 경우에는 가장 나중에 양도한 거주주택을 말한다. 이하 "직전 거주주택"이라 한다)이 있는 거주주택(민간 임대주택으로 등록한 사실이 있는 주택인 경우에는 1주택 외의 주택을 모두 양도한 후 1주택을 보유하게 된 경우로 한정한다. 이하 이 항에서 "직전거 주 주택보유주택"이라 한다)인 경우에는 직전거주주택의 양도일 후의 기간분에 대해서만 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다.

1. 거주주택: 보유기간 중 거주기간(직전거주주택보유주택의 경우에는 법 제168조에 따른 사업자 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 날,「영유아보육법」제13조제1항에 따른 인가를 받은 날 또는 같은 법 제24조제2항에 따른 위탁의 계약서상 운영개시일 이후의 거주기간을 말한다)이 2년 이상일 것

2. 장기임대주택: 양도일 현재 법 제168조에 따른 사업자등록을 하고, 장기임대주택을「민간임대주택에 관한 특별법」제5조에 따라 민간 임대주택으로 등록하여 임대하고 있으며, 임대보증금 또는 임대료 (이하 이 호에서 "임대료등"이라 한다)의 증가율이 100분의 5를 초과하지 않을 것. 이 경우 임대료등의 증액 청구는 임대차계약의 체결 또는 약정한 임대료등의 증액이 있은 후 1년 이내에는 하지 못하고, 임대사업자가 임대료등의 증액을 청구하면서 임대보증금과 월임대료를 상호 간에 전환하는 경우에는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제44조제4항의 전환 규정을 준용한다.

3. 장기어린이집: 양도일 현재 법 제168조에 따라 고유번호를 부여받고, 장기어린이집을 운영하고 있을 것

소득세법 시행령 제155조