장기임대주택에 대한 양도소득세의 감면규정 적용여부

1. 질의내용 요약

1. 2000년도 매입계약하여 200년도에 임대개시한 국민주택규모이하의 임대주택 5호 소유 (4호는 신축분양 받은것이고 1호는 기존주택 매입한 것임)

2. 2000년도 매입계약하여 2002년도 임대개시한 국민주택규모이하의 임대주택 1호 소유 (신축분양 받은 것임)

3. 2001년도 매입계약하여 2001년도 임대개시한 국민주택규모이하의 임대주택 1호 소유 (신축분양 받은 것임)

4. 2001년도 매입계약하여 2002년도 임대개시한 국민주택규모이하의 임대주택 2호 소유 (신축분양 받은 것임)

⇒ 총 9호의 임대주택 소유 임대하고 있음

이 경우 현재 본인이 거주하고 있는 주택 32평형 아파트를 매각할 경우 1세대1주택으로 비과세가 가능한지(상기1의 기존주택 1호 때문에 1세대2주택인지 여부)

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조

(2001. 12. 29 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우 에는 당해 주택(이하 “임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다. (2001. 12. 29 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택 (1998. 12. 28 개정)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1998. 12. 28 개정)

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. (2001. 12. 29 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.

④ 제1항의 규정에 의한 임대주택에 대한 임대기간의 계산 기타 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1998. 12. 28 개정)

○ 조세특례제한법시행령 제97조

(2001. 12. 31 제목개정)

① 법 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)

이하생략

○ 조세특례제한법 제97조 의 2

(2001. 12. 29 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각호의 1에 해당하는 국민주택 (이에 부수되는 당해 건물연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 이 조에서 “신축임대주택” 이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세를 면제한다. (2001. 12. 29 개정)

1. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 건설임대주택 (1999. 12. 28 신설)

가. 1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설)

나. 1999년 8월 19일 이전에 신축된 공동주택으로서 1999년 8월 20일 현재 입주된 사실이 없는 주택 (1999. 12. 28 신설)

2. 다음 각목의 1에 해당하는 임대주택법에 의한 매입임대주택 중 1999년 8월 20일 이후 취득(1999년 8월 20일부터 2001년 12월 31일까지의 기간 중에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우에 한한다) 및 임대를 개시한 임대주택(취득 당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) (1999. 12. 28 신설)

가. 1999년 8월 20일 이후 신축된 주택 (1999. 12. 28 신설)

나. 제1호 나목에 해당하는 주택 (1999. 12. 28 신설)

② 제97조 제2항 내지 제4항의 규정은 신축임대주택에 관하여 이를 준용한다. (1999. 12. 28 신설)

○ 조세특례제한법시행령 제97조 의 2

(2001. 12. 31 제목개정)

① 법 제97조의 2 제1항 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자” 라 함은 1호 이상의 신축임대주택(법 제97조의 2 제1항의 규정에 의한 신축임대주택을 말한다. 이하 이 조에서 같다)을 포함하여 2호 이상의 임대주택을 5년 이상 임대하는 거주자를 말한다. (2001. 12. 31 개정)

이하생략

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재재산46014-20,2000.01.20

(질의내용)

□ 양도소득세가 감면되는 장기임대주택에 대하여 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점과 5년 미만 임대하다가 양도하는 경우 이미 1세대 1주택으로 비과세받은 소유주택의 양도소득세를 추징할 수 있는지 여부

<갑설> 일반주택을 비과세로 결정하며 장기임대주택을 5년 이내 처분한 경우라도 일반주택에 대하여는 추징하지 아니함.

<을설> 장기임대주택은 5년 이상 임대한 경우에 한하여 주택의 수에 포함하지 않는 것이므로 5년 이내에 양도하는 일반주택은 과세대상이 되는 것이며, 장기임대주택을 5년 이상 임대한 이후 양도한 일반주택의 기납부한 세액을 환급

<병설> 일반주택을 비과세로 결정한 후 사후관리하여 장기임대주택을 5년 이상 임대하지 아니한 경우에는 기 비과세된 일반주택의 양도소득세를 추징

조세특례제한법 제97조 (장기임대주택) 및 제97조의 2(신축임대주택)의 규정을 적용함에 있어서 임대주택을 내국인의 소유주택으로 보지 않는 시점은 5호(장기임대주택) 또는 2호(신축임대주택) 이상 임대를 개시한 날이며,

임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대하던 주택을 조세특례제한법 제97조 및 제97조의 2에서 규정하고 있는 감면요건을 충족하지 않고 양도하는 경우에도 임대기간중 양도한 기존 소유주택은 1세대 1주택의 비과세에 해당되며,

임대주택의 임대기간중 기존 소유주택의 양도에 대하여 1세대 1주택의 비과세를 적용받은 후 임대주택을 소유주택으로 변경한 주택에 대한 1세대 1주택의 비과세 판정시 보유기간은 소유주택으로 변경한 날부터 계산하는 것임.

조세특례제한법 제97조