공동상속주택 소수지분 증여 후 일반주택 양도 시 일반주택의 비과세 보유기간 기산일

○ 기획재정부 재산세제과-895, 2022.08.05.

[질의] 1세대가 특례주택*과 일반주택(거주주택)을 보유한 경우로서 특례주택을 먼저 양도(과세)한 후 남은 일반주택(거주주택)의 ｢소득세법 시행령｣ 제154조제1항 에 따른 비과세 보유기간 기산일

* 사례1) ｢조세특례제한법｣ 제98조의3 에 따른 감면주택

사례2) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제2항 에 따른 상속주택

사례3) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제3항 에 따른 공동상속주택 소수지분

사례4･5) ｢소득세법 시행령｣ 제155조제20항 에 따른 장기임대주택으로서 「민간임대주택에 관한 특별법」 제6조제5항 에 따라 자동말소된 주택

(제1안) 일반주택(거주주택) 취득일

(제2안) 특례주택 양도일

[회신] 1) 사례1,2,3,4,5 모두 각각 제1안이 타당합니다.

2) ｢소득세법｣ 제89조제1항제3호 를 적용할 때 「조세특례제한법」에 따라 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 주택은, 舊 소득세법 시행령(’22.5.31., 대통령령 제32654 호로 개정되기 전의 것) 제154조제5항 단서에서 규정한 2주택 이상을 보유한 1세대인지 여부를 판단할 경우에도 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

1. 사실관계

’00.10.9.

’20.11.18.

’21.1.1.

‘22.2.21.

‘22.3.31.

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A주택

취득

(일반주택)

B주택

취득

(공동상속주택 소수지분 )

B주택

증여

A주택

양도

○ ’00.10.9. A주택(일반주택) 취득

○ ’20.11.18. B주택(공동상속주택 소수지분) 취득

○ ’22.2.21. B주택 증여

○ ’22.3.31. A주택 양도

2. 질의내용

○ 공동상속주택 소수지분을 증여한 후 일반주택을 양도하는 경우, 양도하는 일반주택의 비과세 보유기간 기산일

3. 관련법령

○ 소득세법 (2021.12.8. 법률 제18578호로 개정된 것, 이하 같음) 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지 거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 주택

○ 소득세법 제95조

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날 부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당 하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다. <개정 2014.1.1, 2015.12.15, 2016.12.20>

○ 소득세법 시행령 (2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정되기 전의 것, 이하 같음) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1 세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항 제 2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 ｢주택법｣ 제63조의2제1항 제1 호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있 는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주 자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호 까 지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. 다만, 2주택 이상(제155조, 제155조의2 및 제156조의2 및 제156조의3에 따라 일시적으로 2주택에 해당하는 경우 해당 2주택은 제외하되, 2주택 이상을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분[양도, 증여 및 용도변경( ｢건축법｣ 제19조 에 따른 용도변경을 말하며, 주거 용 으로 사용하던 오피스텔을 업무용 건물로 사실상 용도변경하는 경우를 포함한다)하는 경우를 말한다. 이하 이 항에서 같다]한 후 신규주택을 취득하여 일시적 2주택이 된 경우는 제외하지 않는다)을 보유한 1세대가 1주택 외의 주택을 모두 처분한 경우에는 처분 후 1주택을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산한다.

○ 소득세법 시행령 (2022.05.31. 대통령령 제32654호로 개정된 것) 제154조

⑤ 제1항에 따른 보유기간의 계산은 법 제95조제4항에 따른다. <개정 2022.5.31>

부 칙 <대통령령 제32654호, 2022. 5. 31.>

제1조(시행일) 이 영은 공포한 날부터 시행한다.

제2조(주택 보유기간 계산에 관한 적용례 등)

① 제154조제5항의 개정규정은 2022년 5월 10일 이후 주택을 양도하는 경우부터 적용한다.

② 2022년 5월 10일 전에 주택을 양도한 경우의 보유기간 계산에 관하여는 제154조제5항의 개정규정에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

○ 소득세법 시행령 제155조

② 상속받은 주택[조합원입주권 또는 분양권을 상속받아 사업시행 완료 후 취득한 신축 주택을 포함하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택{상속받은 1주택이 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업(이하 "재개발사업"이라 한다), 재건축 사업(이하 " 재건축사업"이라 한다) 또는 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례 법」에 따른 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택 정비사업, 자율주택정비 사업(이하 "소규모재건축사업등"이라 한 다)의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함한다}을 소유한 경우에는 다음 각 호의 순위에 따른 1주택을 말한다]과 그 밖의 주택(상속개시 당시 보유한 주택 또는 상속개시 당시 보유한 조 합원입주권이나 분양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신 축주택만 해당하며, 상속개시일부터 소급하여 2년 이내에 피상 속인으로부터 증여받은 주택 또는 증여받은 조합원입주권 이나 분 양권에 의하여 사업시행 완료 후 취득한 신축주택은 제외한다. 이하 이 항 에서 "일반주택"이라 한다)을 국내에 각각 1개씩 소유하고 있는 1세대가 일반주택을 양도하는 경우에는 국내에 1개의 주택을 소유하고 있는 것으로 보아 제154조제1항을 적용한다. (단서 생략)

1. 피상속인이 소유한 기간이 가장 긴 1주택

2. 피상속인이 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 거주한 기간이 가장 긴 1주택

3. 피상속인이 소유한 기간 및 거주한 기간이 모두 같은 주택이 2이상일 경우에는 피상속인이 상속개시당시 거주한 1주택

4. 피상속인이 거주한 사실이 없는 주택으로서 소유한 기간이 같은 주택이 2이상일 경우에는 기준시가가 가장 높은 1주택(기준시가가 같은 경우에는 상속인이 선택하는 1주택)

③ 제154조제1항을 적용할 때 공동상속주택[상속으로 여러 사람이 공동으로 소유하는 1주택을 말하며, 피상속인이 상속개시 당시 2 이상의 주택(상속받은 1주택이 재개발 사업, 재건축사업 또는 소규모재건축사업등의 시행으로 2 이상의 주택이 된 경우를 포함 한다)을 소유한 경우에는 제2항 각 호의 순위에 따른 1주택을 말 한다] 외의 다른 주택을 양도하는 때에는 해당 공동상속주택은 해당 거주자의 주택으로 보지 아니한다. 다만, 상속지분이 가장 큰 상속인의 경우에는 그러하지 아니하며, 상속 지분이 가장 큰 상속인이 2명 이상인 경우에는 그 2명 이상의 사람 중 다음 각 호의 순서에 따라 해당 각 호에 해당하는 사람이 그 공동상 속주택을 소유한 것으로 본다.

1. 당해 주택에 거주하는 자

2. 삭제 <2008.2.22>

3. 최연장자

소득세법 제95조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제155조