취득가액을 환산가액으로 산정하는 경우 부동산임대소득의 필요경비에 산입한 감가상각비의 취득가액 공제여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

질의요지

○ 건물의 취득가액이 확인되지 아니하는 경우 환산가액으로 할 수 있는지

○ 건물의 취득가액을 환산가액으로 할 경우 감가상각비를 필요경비 에서 공제하는지

사실관계

○ 1990.04.16. 토지 취득

○ 1991.12.05. 위 지상에 상가 건물 신축(자가 건설)

* 부동산임대업으로 사업자등록하고 종합소득세 신고시 외부조정으로 기장 신고함

* 장부상 취득가액 토지 3억원, 건물 1억원으로 계상함(감가상각누계액 25백만원)

○ 2010.03. 양도

* 토지의 실지취득가액은 매매계약서에 의해 4억원으로 확인됨

* 건물의 실지취득가액은 자가건설하여 확인되지 않음

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제97조

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 취득가액 (2009. 12. 31. 개정)

가. 제94조 제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가 (2009. 12. 31. 개정)

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액 (2009. 12. 31. 개정)

2. 3. 생략

② 양도자산 보유기간에 그 자산에 대한 감가상각비로서 각 과세기간의 사업소득금액을 계산하는 경우 필요경비에 산입하였거나 산입할 금액이 있을 때에는 이를 제1항의 금액에서 공제한 금액을 그 취득가액으로 한다. (2009. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 제114조

① ～ ⑥ 생략

⑦ 제4항부터 제6항까지의 규정을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따라 정하는 경우로서 대통령령으로 정하는 사유로 장부나 그 밖의 증명서류에 의하여 해당 자산의 양도 당시 또는 취득 당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 양도가액 또는 취득가액을 매매사례가액, 감정가액, 환산가액(실지거래가액ㆍ매매사례가액 또는 감정가액을 대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다) 또는 기준시가 등에 따라 추계조사하여 결정 또는 경정할 수 있다. (2009. 12. 31. 개정)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제176조 의 2

① 법 제114조 제5항 본문에서 “대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 말한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. 양도 또는 취득당시의 실지거래가액의 확인을 위하여 필요한 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류가 없거나 그 중요한 부분이 미비된 경우 (1999. 12. 31. 신설)

2. 장부ㆍ매매계약서ㆍ영수증 기타 증빙서류의 내용이 매매사례가액, 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 감정평가법인(이하 이 조에서 “감정평가법인”이라 한다)이 평가한 감정가액 등에 비추어 허위임이 명백한 경우 (2005. 2. 19. 개정)

(이하 생략)

나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 서면인터넷방문상담4팀-1777, 2005.09.29

소득세법 제96조 제1항 각호의 자산을 양도하여 실지거래가액으로 양도차익을 계산하는 경우로서 동법시행령 제176조 2 제1항 각호의 규정에 의하여 장부, 매매계약서, 영수증 등 증빙서류에 의하여 당해자산의 취득당시의 실지거래가액을 인정 또는 확인할 수 없는 경우에 취득가액은 「소득세법」 제114조 제5항 의 규정에 의하여 매매사례가액, 감정가액, 환산가액의 순서에 의할 수 있는 것입니다.

위의 경우를 적용함에 있어서는 제 증빙서류 등의 내용을 종합적으로 확인하여 사실 판단하는 것입니다.

○ 재산제세과-496, 2010.06.04.

취득가액을 추계결정하는 경우 부동산임대소득을 계산함에 있어서 당해 양도자산 보유기간 중에 그 자산에 대한 감가상각비를 필요경비로 산입한 금액이 있는 때에 이를 취득가액에서 공제하지 아니하는 것입니다.

○ 재산세과-1246, 2009.06.24.

부동산을 양도하고 당해 자산의 양도차익을 실지거래가액으로 산정하는 경우로서 양도가액은 실지거래가액이 확인되나 취득가액은 실지거래가액을 확인할 수 없어 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액으로 산정하는 경우 필요경비 계산은 「소득세법」제97조 제1항 제1호에 의한 취득가액에「같은 법시행령」제163조 제6항에 의한 개산공제액을 합한 금액으로 하는 것임(같은 뜻 : 재산세과-3933, 2008.11.24)

소득세법시행령 제176조의2 · 소득세법 제114조 · 소득세법 제96조 · 소득세법 제97조