근린생활시설에서 주택으로 용도변경하여 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 단기보유세율 적용 여부 외

[ 문서번호 ]

서면-2023-법규재산-0823(2024.6.27.)

[ 세목 ]

양도

[ 납세자회신번호 ]

법규과-1679

[ 제 목 ]

근린생활시설에서 주택으로 용도변경하여 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 단기보유세율 적용 여부 외

[ 요 지 ]

○ 2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택 으로 용도변경 (건물면적의 65%를 주택으로 변경)하여 양도하는 경우로서,

- (질의1) 용도변경일 로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 소득법§104①(1)에 따라 같은 법 제55조제1항에 따른 세율을 적용하는 것이며

- (질의2) 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간 등 소득령§154①의 요건을 충족하는 경우 같은 영 같은 항에 따른 비과세의 적용이 가능한 것이며

- (질의3) 근린생활시설을 주택으로 용도변경하는 경우에는 용도변경일을 소득령§155①에 따른 신규주택의 취득일로 보아 같은 영 같은 항에 따른 요건을 갖추어 종전주택을 양도하는 경우에는 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례를 적용하는 것임

[ 답변내용 ]

○ (질의1) 2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 6 5%를 주택으로 변경)하여 양도하는 경우로서, 용도변경일로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 ｢소득세법｣ 제104조제1항제1호 에 따라 같은 법 제55조제1항에 따른 세율을 적용하는 것입니다.

○ (질의2) 2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 6 5%를 주택으로 변경)하여 양도하는 경우로서 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간등이 「소득세법 시행령」 제154조제1항 의 요건 을 충족하는 경우 같은 영 같은 항에 따른 비과세 규정을 적용하는 것입니다.

○ (질의3) 2년 이상 보유한 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택으로 변경)하는 경우, 용도변경일을 「소득세법 시행령」제 155조제1항에 따른 신규주택의 취득일로 보아 같은 영 같은 항에 따른 요건을 갖추어 종전 주택을 양도하는 경우에는 「소득세법 시행령」제 155조제1항이 적용되는 것입니다.

[ 관련법령 ]

소득세법 제104조

1. 사실관계

○ ’05. 8. A건물 취득(노유자시설_어린이집)

○ ’13. 2. B아파트 취득거주

○ ’21. 6. A건물 전체를 노유자시설에서 근린생활시설로 용도변경

○ ’24. 3. A건물을 근린생활시설에서 겸용주택으로 용도변경(주택 65%, 상가 35%)

* 용도변경일 당시 비조정대상지역임

○ 예 정 A 겸용주택 양도

2. 질의내용

○ (질의1) 근린생활시설에서 겸용주택(건물면적의 65%를 주택으로 용도 변경)으로 용도변경하여 양도하는 경우로서, 용도변경일로부터 1년 또는 2년 이내 양도하는 경우 단기보유세율이 적용되는지

(질의2) 근린생활시설을 겸용주택으로 용도변경(건물면적의 65%를 주택 으로 용도 변경) 후 2년 이후 매도시 비과세 가능 여부

* 양도당시 양도주택 외 보유중인 다른 주택이 없음을 전체

(질의3) B아파트를 먼저 매도할 경우, A건물을 겸용주택으로 용도변경 후(건물면적의 65%를 주택으로 용도 변경) 3년 이내 매도시 비과세 가능 여부

3. 관련법령

□ 소득세법 제55조

① 거주자의 종합소득에 대한 소득세는 해당 연도의 종합소득과세 표준에 다음의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "종합소득산출 세액"이라 한다)을 그 세액으로 한다.

종합소득 과세표준

세율

1,400만원 이하

과세표준의 6%

1,400만원 초과 5,000만원 이하

84만원 + (1,400만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

5,000만원 초과 8,800만원 이하

624만원 + (5,000만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

8,800만원 초과 1억5천만원 이하

1,536만원 + (8,800만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

1억5천만원 초과 3억원 이하

3,706만원 + (1억5천만원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

3억원 초과 5억원 이하

9,406만원 + (3억원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

5억원 초과 10억원 이하

1억7,406만원 + (5억원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

10억원 초과

3억8,406만원 + (10억원을 초과하는 금액의 15퍼센트)

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도 소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이 하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속 , 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우 로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 제94조

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지[「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」에 따라 지적 공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물(건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다)의 양도로 발생하는 소득

2. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 부동산에 관한 권리의 양도로 발생하는 소득

가. 부동산을 취득할 수 있는 권리(건물이 완성되는 때에 그 건물과 이에 딸린 토지를 취득할 수 있는 권리를 포함한다)

나. 지상권

다. 전세권과 등기된 부동산임차권

(이하 생략)

□ 소득세법 제95조

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도 가액”이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액 (이하 "양도차익”이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액 으로 한다.

② 제1항에서 "장기보유 특별공제액”이란 제94조제1항제1호에 따른 자산(제104조제3항에 따른 미등기양도자산과 같은 조 제7항 각 호에 따른 자산은 제외한다)으로서 보유기간이 3년 이상인 것 및 제94조 제1항제2호가목에 따른 자산 중 조합원입주권(조합원으로부터 취득한 것은 제외한다)에 대하여 그 자산의 양도차익(조합원 입주권을 양도하는 경우에는 「도시 및 주거환경정비법」 제74조 에 따른 관리처분계획 인가 및 「빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특 례법」 제29조에 따른 사업시행계획인가 전 토지분 또는 건물분의 양도차익으로 한정한다)에 다음 표 1에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 말한다. 대통령령으로 정하는 1세대 1주택 (이에 딸린 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 경우에는 그 자산의 양도차익에 다음 표2에 따른 보유기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액과 거주기간별 공제율을 곱하여 계산한 금액을 합산한 것을 말한다.

(표1, 표2 생략)

③ 제89조제1항제3호에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 딸린 토지를 포함한다) 및 같은 항 제4호 각 목 외의 부분 단서에 따라 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 조합원입주권에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유 특별공제액은 제1항에도 불구하고 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다.

④ 제2항에서 규정하는 자산의 보유기간은 그 자산의 취득일부터 양도일까지로 한다. 다만, 제97조의2제1항의 경우에는 증여한 배우자 또는 직계존비속이 해당 자산을 취득한 날부터 기산(起算)하고, 같은 조 제4항제1호에 따른 가업상속공제가 적용된 비율에 해당하는 자산의 경우에는 피상속인이 해당 자산을 취득한 날부터 기산한다 .

⑤ 양도소득금액의 계산에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 해당 과세기간의 양도소득과세표준에 다음 각 호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 "양도소득 산출세액” 이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각 호에 따른 세율 중 둘 이상에 해당할 때에는 해당 세율을 적용하여 계산한 양도소득 산출세액 중 큰 것을 그 세액으로 한다.

1. 제94조제1항제1호ㆍ제2호 및 제4호에 따른 자산

제55조제1항에 따른 세율(분양권의 경우에는 양도소득 과세표준의 100분의 60)

2. 제94조제1항제1호 및 제2호에서 규정하는 자산으로서 그 보유 기간이 1년 이상 2년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 40[주택(이에 딸린 토지로서 대통령령으로 정하는 토지를 포함한다. 이하 이 항에서 같다), 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 60]

3. 제94조제1항제1호 및 제2호에 따른 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것

양도소득 과세표준의 100분의 50(주택, 조합원입주권 및 분양권의 경우에는 100분의 70)

( … 중략 … )

② 제1항제2호ㆍ제3호 및 제11호가목의 보유기간은 해당 자산의 취득일 부터 양도일까지로 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 각각 그 정한 날을 그 자산의 취득일로 본다.

1. 상속받은 자산은 피상속인이 그 자산을 취득한 날

2. 제97조의2제1항에 해당하는 자산은 증여자가 그 자산을 취득한 날

3. 법인의 합병ㆍ분할[물적분할(物的分割)은 제외한다]로 인하여 합병법인, 분할신설법인 또는 분할ㆍ합병의 상대방 법인으로부터 새로 주식등을 취득한 경우에는 피합병법인, 분할법인 또는 소멸한 분할ㆍ합병의 상대방 법인의 주식등을 취득한 날

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있 는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당 하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다.

(각 호 생략)

□ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 "종전의 주택"이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 "신규 주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다) 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. 이 경우 제154조제1항제1호, 같은 항 제2호가목 및 같은 항 제3호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 다른 주택을 취득하는 요건을 적용하지 않으며, 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조제1항제2호가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 해당 잔존하는 주택 및 그 부수 토지를 그 양도일 또는 수용일부터 5년 이내에 양도하는 때에는 해당 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다.

□ 양도소득세 집행기준 89-155-7

1세대 1주택자가 소유하던 상가를 용도 변경하여 주택으로 사용하는 때에는 주택으로 용도 변경한 때에 다른 주택을 취득한 것으로 보아 일시적인 1세대 2주택 비과세 특례 규정을 적용한다.

□ 양도소득세 집행기준 95-159의4-3

주택을 주택 외의 용도로 변경하여 사용하다가 이를 다시 주택으로 용도 변경하여 사용한 후 양도한 경우 해당 주택의 보유기간 계산은 해당 건물의 취득일부터 양도일까지의 기간 중 주택으로 사용한 기간을 통산한다.

소득세법 제104조