5년 이상 장기임대주택에 대한 감면기간 계산

1. 질의내용 요약

가. 주택임대소득의 비과세에 관한 질의

○ 갑(여자)이라는 사람이 서울에 연면적이 85㎡를 초과하는 55평의 공동주택(아파트)를 1채 가지고 있고(여기에 거주하고 있음), 또한 선친으로부터 상속받은 27평 아파트를 재건축함에 따라 50평의 재건축아파트를 받았는데 이 재건축아파트는 갑 단독소유가 아니라 6인의 공동상속인간에 1/6씩 동일한 지분으로 공동소유하고 있고 이 재건축아파트는 현재 상속인 6인중 아무도 거주하지 않고 타인에게 임대하고 있습니다.

○ 소유주택현황 : 55평아파트+50평아파트

단, 50평 아파트는 상속받은 것이고 6인의 상속인간에 1/6씩 공동소유

○ 그런데 금년부터 시행된 소득세법 제12조 제2호 및 동법시행령 제8조의 2 제1항 및 제2항에 의하면 서울지역에서 85㎡를 초과하는 아파트를 2개 이상 소유하면서 주택임대소득이 발생하면 주택임대소득에 대해 소득세를 과세하는 것으로 되어 있고, 공동소유주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하도록 되어 있습니다.

○ 현재 갑은 정년 퇴직한 자이므로 생활비의 보전을 위해 85㎡이하의 소형 아파트를 1채 구입하여 이사하고 현재 거주하고 있는 55평 아파트는 타인에게 임대하되 임대조건을 전세금 5천만원 나머지는 월세로 하여 월세를 고정적으로 받아 노년을 보낼 계획을 하고 있습니다.

○ 그러면 위와 같이 상속받아 재건축한 아파트가 50평이고 그 지분은 공동상속인 6인간 동일하게 1/6씩 공동소유로 되어 있으면 이 재건축아파트는 상속인중 누구의 소유로 보아 주택임대소득을 계산하여야 하는지 여부 즉, 이 경우에 소득세법시행령 제155조 제3항 각호의 순서에 따라 공동상속인의 소유로 보는지 여부

○ 질의의 이유는 갑(여자임)이 공동상속인중 최연장자여서 재건축 50평 아파트가 갑소유로 되면 55평 아파트의 임대에 따른 소득세를 부담하여야 하는 문제가 발생하기 때문에 이50평 아파트가 임대소득의 계산에 있어서 누구의 소유로 하는지 분명히 해 두기 위함입니다.

나. 임대주택의 양도소득세 감면에 관한 질의

○ 조세특례제한법 제97조 에 의하면 5년 이상 임대한 ‘건설임대주택’은 양도시 양도소득세를 감면하도록 정하고 있고 여기서 5년의 임대기간 계산에 있어서 동법시행규칙 제44조에 의하면 기존 임차인의 퇴거일로부터 신임차인의 입주일까지의 기간이 3월 이내의 기간은 주택임대기간에 산입하도록 정하고 있습니다.

○ 그런데 을이 소유하던 임대주택에 있어서 ,IMF 구제금융이후 전세금이 하락한 기간중(1997년 하반기~1999년 상반기)에 건설임대주택에 입주한 기존임차인이 퇴거하자 새로운 임차인을 물색하여 기존 임차인의 퇴거일로부터 3월 이내에 신임차인을 입주시키기가 곤란하여 총 20호의 건설임대주택중 3호의 임대주택은 그 공백(퇴거일~입주일)이 5개월이 되었습니다.

○ 이렇게 불가피하게 퇴거일로부터 신임차인의 입주일까지의 공백이 5개월이 된 경우, 5년의 임대기간의 계산에 있어서 공백기간 5개월에서 3개월을 차감하여 60개월(5년)에서 2개월만 더 임대한 후 양도하면 양도소득세가 감면되는 것인지 아니면 공백기간 5개월을 더 임대하여야만 양도소득세를 감면되는 것인지 여부

○ 즉, 건설임대주택의 나머지 17호(20호-3호)의 임대기간은 60개월이라고 할 때, 3호의 공백기간(기존임차인의 퇴거일~신임차인의 입주일)이 5개월인 경우, 3호의 5년간 주택임대기간의 계산에 있어서 임대개시일로부터 62개월 [즉, 60개월+(5개월-3개월)]을 채워야 양도소득세가 감면되는지 아니면 임대개시일로부터 65개월(즉, 60개월+5개월)을 채워야 양도소득세가 감면되는 것인지 여부

2. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조

○ 조세특례제한법 시행규칙 제44조

조세특례제한법 제97조 · 조세특례제한법 시행규칙 제44조