각 공실기간을 합산한 기간이 6개월을 초과하는 경우에 「조세특례제한법 시행령」제97조의5제1항제1호에 따라 계속 임대한 것으로 보는지 여부

1. 사실관계

○ ‘15.9월 A주택 * 을 甲임차인에 임대 개시

* 현재 민간임대주택에 관한 특별법상 장기일반민간임대주택임.

※ A주택이 10년 이상 계속 임대기간 요건 외 조특법§97의5의 요건들(취득 후 3개월 이 내 준공공임대 주택으로 등록 및 임대료등 5% 증액 상한 요 건, 국민주택규모 등)을 충족한 것으로 전제함

- ’17.5월 甲임차인 퇴거

* 乙 전입 시까지 공실기간 3개월

○ ‘17.8월 A주택을 乙 임차인에 임대 개시

- ‘19.8월 乙 임차인 퇴거

* 丙 전입 시까지 공실기간 4개월

○ ‘19.12월 丙임차인에 임대 개시

○ 향후 A주택 양도 예정

2. 질의내용

○ 「 조세특례제한법 시행령」제97조의5제1항제1호 “ 기존 임차인의 퇴거일로부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기 간 (이하 ”공실기간“)이 여러 차 례 있는 경우, 각 공실기간은 6개 월 이내이나 공실기간의 합계는 6개월을 초과하 는 경우 양도소득 세 감면대상인지 여부

3. 관련법령 및 관련사례

□ 조세특례제한법 제97조의5

① 거주자가 다음 각 호의 요건을 모두 갖춘 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 법 제2조제5호에 따른 장기일반민간임대주택(이하 이 조에서 "장기일반 민간임대주택등"이라 한다)을 양도하는 경우에는 대통령령으로 정하 는 바에 따라 임대기간 중 발생한 양도소득에 대한 양도소득세의 100분 의 100에 상당하는 세액을 감면한다.

1. 2018년 12월 31일까지 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제3호 의 민간매입임대 주택 및 「공공주택 특별법」 제2조제1호 의3에 따른 공공매입임대주택을 취득(2018 년 12월 31일까지 매매계약을 체결하 고 계약금을 납부한 경우를 포함한다)하고, 취득일로부터 3개월 이내에 「민간임대주택에 관한 특별법」에 따라 장기일반민간임대주택등으 로 등록할 것

2. 장기일반민간임대주택등으로 등록 후 10년 이상 계속하여 장기일반민간임대주택등으 로 임대한 후 양도할 것

3. 임대기간 중 제97조의3제1항제2호의 요건을 준수할 것

② 제1항에 따른 세액감면은 제97조의3의 장기일반민간임대주택등에 대 한 양도소득세의 과세특례 및 제97조의4의 장기임대주택에 대한 양도 소득세의 과세특례와 중복하여 적용하지 아니한다.

③ (생략)

④ 제1항에 따른 임대주택에 대한 임대기간의 계산과 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으 로 정한다.

□ 조세특례제한법 시행령 제97조의5

① 법 제97조의5제1항제2호에 따른 10년 이상 계속하여 「민간임대주택 에 관한 특별법」 제2조제4호의 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주 택(이하 이 조에서 "장기일반민간 임 대주택등"이라 한다)으로 임대한 경우는 장기일반민 간임대주택 등으 로 10년 이상 계속하여 등록하고, 그 등록한 기간 동안 계속하 여 10년 이상 임대한 경우로 한다. 이 경우 다음 각 호의 경우에는 해당 기간 동안 계속하 여 임대한 것으로 본다.

1. 기존 임차인의 퇴거일부터 다음 임차인의 주민등록을 이전하는 날까지의 기간으로서 6개월 이내의 기간

2. 제72조제2항 각 호의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되어 임대할 수 없는 경우의 해당 기간

3. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발사업ㆍ재건축사업, 「빈 집 및 소규모주택 정비 에 관한 특례법」에 따른 소규모주택정비사업 또는 「주택법」에 따른 리모델링의 사유 로 임대할 수 없는 경우에는 해 당 주택의 관리처분계획 인가일(소규모주택정비사업의 경우에는 사업시행계획 인가일, 리모델링의 경우에는 허가일 또는 사업계획승인일을 말한다) 전 6개월부터 준공일 후 6개월까지의 기간

③ 장기일반민간임대주택등의 임대기간의 계산에 관하여는 제97조제5항제1호 및 제3호를 준용한다. 이 경우 「소득세법」 제168조 에 따른 사업자등록과 「민간임대주택에 관 한 특별법」 제5조에 따른 임대 사업자등록을 하고 장기일반민간임대주택등으로 등록하여 임대하는 날부터 임대를 개시한 것으로 본다.

조세특례제한법 시행령 제97조의5 · 소득세법 제168조 · 조세특례제한법 제97조의5