재건축사업의 시행기간 중 취득한 대체주택의 1세대1주택 비과세 요건

1. 질의내용 요약

(재건축 아파트)

- 1994년 ○○시 ○○구 ○○아파트 취득하여 거주함.

- 2006년도 중 관리처분계획 인가 예정

- 2010년도 입주예정

(재건축기간 중 취득한 아파트)

- 2005년 3월경 ○○시 신도시 아파트 분양 신청함

- 2008년 3월 입주 예정

1. ○○아파트에서 1년 이상 거주하면 재건축 아파트가 준공 전이나 또는 준공 후 1년 이내에 양도해야 비과세 해당 여부?

2. 재건축 아파트 준공 후 1년 이상 거주해야 재건축 아파트 양도 시 비과세 해당 여부?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

② 제1항의 규정에 불구하고 동항 제3호의 규정은 대통령령이 정하는 1세대가 주택(주택부수토지를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)과 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위[동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것을 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다. 이하 “조합원입주권”이라 한다]를 보유하다가 그 주택을 양도하는 경우에는 이를 적용하지 아니한다. 다만, 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업의 시행기간 중 거주를 위하여 주택을 취득하는 경우 그 밖의 부득이한 사유로서 대통령령이 정하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005.12.31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법시행령 제156조 의 2

⑤ 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택에 대한 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 시행기간 동안 거주하기 위하여 다른 주택(이하 이 항에서 󰡒대체주택󰡓이라 한다)을 취득한 경우로서 다음 각 호의 요건을 모두 갖추어 대체주택을 양도하는 때에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 동조 동항의 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 신설)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

1. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12.31. 신설)

2. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성된 후 1년 이내에 그 주택으로 세대전원이 이사(재정경제부령이 정하는 취학, 근무상의 형편, 질병의 요양 그 밖의 부득이한 사유로 세대원 중 일부가 이사하지 못하는 경우를 포함한다)하여 1년 이상 거주할 것 (2005.12. 31. 신설)

3. 주택재개발사업 또는 주택재건축사업의 관리처분계획에 따라 취득하는 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 1년 이내에 대체주택을 양도할 것 (2005. 12.31. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-432, 2006.02.28.

거주사실이 없는 주택의 재건축사업 시행기간 중 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항을 적용받을 수 없음

본인은 1997년 7월에 무주택상태에서 ○○도 ○○시 ○○읍 ○○리 ○○번지 외 기 연립 ○○호를 매입하여 가지고 있다가 ○○에 큰 홍수 나는 바람에 주택으로 사용이 불가능해 계속 비워 놓고 있다가 동 주택 단지가 2003. 6.30. 재건축조합 사용승인을 얻어서 재건축이 시작되었음.

그리고 본인은 현재 거주하고 있는 주택을 경매로 2003. 7. 9.(낙찰 잔금일) ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 ○○호를 낙찰 받아서 계속 살고 있음. 금년 2006. 6월에서 7월 사이에 재건축아파트가 사용승인을 얻어서 입주할 수 있다고 함. 본인은 형평상 바로 입주를 해야 되는데 현 거주하고 있는 주택을 언제까지 매도하면 양도소득세가 해당이 없는지. 아니면 어떠한 사유로 양도소득세가 해당이 되는지.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

귀 질의의 경우, 거주사실 없는 1주택을 소유한 1세대가 당해 주택에 대한 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 주택재건축사업의 시행기간동안 거주하기 위하여 취득한 주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제156조 의 2 제5항을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면4팀-340, 2006.02.20.

1세대1주택 비과세 판정 시 2006. 1. 1. 이후에 「도시 및 주거환경정비법」 제48조 의 규정에 따른 관리처분계획의 인가로 인하여 취득한 입주자로 선정된 지위［동법에 따른 주택재건축사업 또는 주택재개발사업을 시행하는 정비사업조합의 조합원으로서 취득한 것(그 조합원으로부터 취득한 것은 포함한다)에 한하며, 이에 부수되는 토지를 포함한다.］또는 2006. 1. 1. 전에 관리처분인가가 난 조합원입주권을 2006. 1. 1. 이후 매매ㆍ상속 등으로 인하여 승계 취득한 조합원입주권을 보유하고 있는 경우에는 이를 주택으로 보는 것임.

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