주택건설업자의 미분양 다세대주택에 대한 합산배제 여부

〔붙 임 : 참고자료〕

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 수도권에 국민주택규모 이하의 다세대주택 7세대를 2007.11월 신축한 후, 미분양 등으로 1층 2세대를 휴게음식점으로 용도 변경함

○ 질의내용

- 주택건설업자의 미분양주택은 몇 년 동안 합산배제가 가능한지?

- 임대로 전환하는 경우 합산배제 및 중도 매도시 불이익은?

- 다른 단독주택과 휴게음식점도 합산배제 임대주택으로 추가 가능한지?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 종합부동산세법 시행령 제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 「임대 주택법」 제2조 제4호 에 따른 임대사업자(이하 "임대사업자"라 한다)로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자 등록(이하 "사업자등록"이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호부터 제3호까지 및 제5호부터 제7호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다)하거나 소유(제4호의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있는 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 임대주택"이라 한다)을 말한다.

1. 「임대 주택법」 제2조제2호 에 따른 건설임대주택(이하 이 조에서 "건설임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하로서 2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(2호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 6억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

2. 「임대 주택법」 제2조제3호 에 따른 매입임대주택(이하 이 조에서 "매입임대주택"이라 한다)으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택이 5호 이상인 경우의 그 주택

가. 「주택법」 제2조제3호 에 따른 국민주택(이하 "국민주택"이라 한다) 규모 이하로서 5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날(5호 이상의 주택의 임대를 개시한 날 이후 임대를 개시한 주택의 경우에는 그 주택의 임대개시일을 말한다) 또는 최초로 제8항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 10년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

3. 임대사업자의 지위에서 2005년 1월 5일 이전부터 임대하고 있던 임대주택으로서 다음 각목의 요건을 모두 갖춘 주택이 2호 이상인 경우 그 주택

가. 국민주택 규모 이하로서 2005년도 과세기준일의 공시가격이 3억원 이하일 것

나. 5년 이상 계속하여 임대하는 것일 것

< 이하생략 >

○ 종합부동산세법시행령 제4조

① 법 제8조제2항제2호에서 "대통령령이 정하는 주택"이란 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택(이하 "합산배제 기타주택"이라 한다)을 말한다.

< 중간생략 >

3. 과세기준일 현재 사업자등록을 한 다음 각목의 어느 하나에 해당하는 자가 건축하여 소유하는 주택으로서 기획재정부령이 정하는 미분양 주택

가. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자

나. 「건축법」제11조에 따른 허가를 받은 자

< 이하생략 >

○ 종합부동산세법시행규칙 제4조

영 제4조제1항제3호에서 "기획재정부령이 정하는 미분양 주택"이라 함은 주택을 신축하여 판매하는 자가 소유한 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 미분양 주택을 말한다.

1. 「주택법」 제16조 의 규정에 의한 사업계획승인을 얻은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택

2. 「건축법」 제8조 의 규정에 의하여 허가를 받은 자가 건축하여 소유하는 미분양 주택으로서 2005년 1월 1일 이후에 주택분 재산세의 납세의무가 최초로 성립하는 날부터 3년이 경과하지 아니한 주택. 다만, 자기 또는 임대계약 등 권원(권원)을 불문하고 타인이 거주한 기간이 1년 이상인 주택을 제외한다.

나. 관련 예규(예규, 해석사례, 심사, 심판, 판례)

○ 종합부동산세과-1537(2008.11.12)

[ 제 목 ] 종합부동산세 합산배제 임대주택 추징 여부

[ 요 지 ]

기존임대주택이 재개발 또는 재건축 사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못 할 경우 멸실주택 및 멸실로 인해 임대호수요건을 충족하지 못한 나머지 주택도 각각 종합부동산세가 추징되는 것임

[ 회 신 ]

종합부동산세법 시행령 제3조 제1항 의 규정에 의하여 합산배제되는 기존임대주택으로 적용받아왔던 주택 중 1호가 재개발 또는 재건축사업으로 멸실되어 법정의무임대기간(5년)을 충족하지 못하게 될 경우 당해 멸실된 주택 및 멸실된 주택으로 인해 보유요건(임대호수)을 충족하지 못한 나머지 주택에 대하여 각각 종합부동산세가 추징되는 것임

주택법 제2조 · 주택법 제16조 · 종합부동산세법 시행령 제4조 · 종합부동산세법 시행령 제3조 · 종합부동산세법 시행규칙 제4조 · 임대주택법 제2조 · 소득세법 제168조 · 법인세법 제111조 · 건축법 제8조 · 건축법 제11조