부동산매매업자의 토지취득가액 계산 및 철거비 토지원가 여부

1. 질의내용 요약

부동산매매업을 영위하는 사업자에 대한 당해 과세연도의 소득금액을 소득세법 시행령 제143조 제3항 제1호 의 기준경비율 방법으로 추계신고 하는 경우

- 토지에 대한 매입비용은 실지거래가액으로 계산 하는지 아니면 취득당시의 기준시가에 의하는 것인지 여부.

- 실지거래가액으로 계산할 수 있다면 취득당시 토지상 건물 철거비는 토지가액에 가산할 수 있는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제39조

① 거주자의 각 연도의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도는 총수입금액과 필요경비가 확정된 날이 속하는 연도로 한다. (1994.12.22. 개정)

② 거주자가 매입․제작 등에 의하여 취득한 자산의 취득가액은 당해 자산의 매입가액이나 제작원가에 부대비용을 가산한 금액으로 한다.

③ 거주자가 각 과세기간의 소득금액을 계산함에 있어서 총수입금액과 필요경비의 귀속연도와 자산․부채의 취득 및 평가에 관하여 일반적으로 공정․타당하다고 인정되는 기업회계의 기준을 적용하거나 관행을 계속적으로 적용하여 온 경우에는 이 법 및 조세특례제한법에서 달리 규정하고 있는 경우를 제외하고는 당해 기업회계의 기준 또는 관행에 따른다. (1998.12.28. 개정)

④ 제1항의 총수입금액과 필요경비의 귀속연도, 제2항의 취득가액의 계산이나 기타 자산․부채 등의 평가에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 소득세법 시행령 제89조

① 법 제39조 제2항의 규정에 의한 자산의 취득가액은 다음 각호의 금액에 의한다.

1. 타인으로부터 매입한 자산은 매입가액에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 제1호 및 제2호의 자산으로서 그 취득가액이 불분명한 자산과 제1호 및 제2호의 자산외의 자산은 당해 자산의 취득당시의 재정경제부령이 정하는 시가에 취득세․등록세 기타 부대비용을 가산한 금액 (2000.12.29. 개정)

○ 소득세법 기본통칙 39-21

영 제89조 제1항의 규정에 의하여 그 취득가액을 계산할 수 없는 경우에는 다음과 같이 계산한다.

1. 부동산(토지․건물)의 경우

취득당시의 법 제99조 및 영 제164조의 규정에 의한 기준시가로 평가한 가액에 취득당시의 지방세법에 의하여 계산한 등록세․취득세 상당액을 가산한 금액

○ 소득세법 기본통칙 33-19

영 제69조 및 규칙 제36조 제1항 제2호에 규정하는 자본적 지출에는 다음 각호의 예에 따라 처리하는 것을 포함한다.

1. 토지만을 사용할 목적으로 건축물이 있는 토지를 취득하여 그 건축물을 철거하거나, 자기소유의 토지상에 있는 임차인의 건축물을 취득하여 철거한 경우 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 한다.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규 등)

○ 소득46011-404, 2000.03.30.

매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것이고, 공동사업에 현물출자한 경우에는 현물출자 당시의 시가에 의하여 계산한 가액으로 하는 것임.

나. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규 등)

○ 소득46011-21359, 2000.11.22.

부동산매매업에 공한 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나, 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임.

○ 소득46011-1386, 1997.05.20.

거주자가 매매를 원인으로 취득한 부동산을 부동산매매업에 공한 경우 당해 부동산의 취득가액은 당초의 실지취득가액으로 하는 것이나 당초의 취득가액을 알 수 없는 경우에는 소득세법기본통칙(1997. 4. 8. 개정) 39-21 제1호의 규정에 의하여 계산한 금액으로 할 수 있는 것임.

○ 서일46011-11633, 2002.12.02.

상가를 임대하는 사업자가 당해 임대용 건물을 철거하고 토지만을 주차장 등으로 임대하는 경우 철거되는 건물의 감가상각 미상각잔액과 철거비용의 합계액에서 철거된 잔설처분가액을 차감한 잔액은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 하는 것임.

○ 서일46011-10674, 2002.05.18.

거주자가 주거용으로 사용하던 소유주택을 철거하고 임대용 건물을 신축하는 경우에 있어서 철거한 건축물의 취득가액과 철거비용은 당해 토지에 대한 자본적 지출로 하는 것임.

소득세법 제39조 · 소득세법시행령 제89조 · 소득세법시행령 제143조