주택임대에 관한 사항을 무신고한 장기임대주택의 양도소득세 감면여부

1. 질의내용 요약

[사실관계]

- 1997. 8. 점포(지하1, 2, 3층) 및 다가구주택(4, 5층)으로 사용하는 복합건물 신축하여 관할 세무서에 사업자등록을 하고 현재까지 상가 및 주택에 대하여 부동산임대업을 영위하고 있음

- 위 다가구주택은 5가구로 모두 국민주택규모이며 신축이후 현재까지 임대하고 있음

[질의사항]

장기임대주택에 대한 양도소득세를 감면받기 위하여는 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서에 제출하여야 하나, 본인의 경우 부가가치세법 및 소득세법의 규정에 의하여 사업자등록을 한 경우에는 주택임대신고서를 별도로 제출하지 아니한 경우에도 「조세특례제한법」 제97조 장기임대주택에 대한 감면을 적용받을 수 있는지 여부.

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 조세특례제한법 제97조

(2001. 12.29. 제목개정)

① 대통령령이 정하는 거주자가 다음 각 호의 1에 해당하는 국민주택(이에 부수되는 당해 건물의 연면적의 2배 이내의 토지를 포함한다)을 2000년 12월 31일 이전에 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는 당해 주택(이하 “임대주택”이라 한다)을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50에 상당하는 세액을 감면한다. 다만, 임대주택법에 의한 건설임대주택 중 5년 이상 임대한 임대주택과 동법에 의한 매입임대주택 중 1995년 1월 1일 이후 취득 및 임대를 개시하여 5년 이상 임대한 임대주택(취득당시 입주된 사실이 없는 주택에 한한다) 및 10년 이상 임대한 임대주택의 경우에는 100분의 100에 상당하는 세액을 감면한다.(2000.12.29. 개정)

1. 1986년 1월 1일부터 2000년 12월 31일까지의 기간 중 신축된 주택(1998. 12.28. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

2. 1985년 12월 31일 이전에 신축된 공동주택으로서 1986년 1월 1일 현재 입주된 사실이 없는 주택(1998.12.28. 개정)

② 소득세법 제89조 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 임대주택은 당해 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다(2001.12.29. 개정)

③ 제1항의 규정에 의하여 양도소득세를 감면받고자 하는 자는 대통령령이 정하는 바에 따라 주택임대에 관한 사항을 신고하고 세액의 감면신청을 하여야 한다.(2001.12.29.개정)

○ 조세특례제한법시행령 제97조

(2001.12.31. 제목개정)

① 제97조 제1항 각호외의 부분 본문에서 “대통령령이 정하는 거주자”라 함은 임대주택을 5호 이상 임대하는 거주자를 말한다(2001.12.31.개정)

② 법 제97조 제1항 단서의 규정에 의한 건설임대주택의 일부 또는 동일한 지번 상에 상가 등 다른 목적의 건물이 설치된 경우의 주택으로 보는 범위 및 필요경비 계산에 관하여는 「소득세법시행령」제32조 제3항 및 제4항의 규정을 준용한다.(2005. 2.19.개정)

③ 법 제97조 제3항의 규정에 의하여 주택임대에 관한 사항을 신고하고자 하는 거주자는 주택의 임대를 개시한 날부터 3월 이내에 재정경제부령이 정하는 주택임대신고서를 임대주택의 소재지 관할세무서장에게 제출하여야 한다(2001.12.31.개정)

○ 소득세법시행령 제155조

⑮ 제154조 제1항의 규정을 적용함에 있어서 재정경제부령이 정하는 다가구주택(이하 “다가구주택”이라 한다)을 가구별로 분양하지 아니하고 당해 다가구주택을 하나의 매매단위로 하여 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)하는 경우에는 이를 단독주택으로 본다. (1998. 4. 1. 직제개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법시행령 제154조

① 법 제89조 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대” 라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」제3조의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정 ․ 고시된 분당 ․ 일산 ․ 평촌 ․ 산본 ․ 중동신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다.

○ 소득세법시행규칙 제74조

영 제155조 제15항에서 “재정경제부령이 정하는 다가구주택”이라 함은 「건축법 시행령 」별표1 제1호 다목에 해당하는 것을 말한다. 이 경우 한 가구가 독립하여 거주할 수 있도록 구획된 부분을 각각 하나의 주택으로 본다.(2005. 3. 19.개정)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2029, 2005.11. 1.

1. 1986. 1. 1.부터 2000.12.31.까지의 기간 중 신축된 국민주택 또는 1985.12.31.이전에 신축된 공동주택으로서 1986. 1. 1. 현재 입주된 사실이 없는 국민주택을 5호 이상 임대하는 거주자가 당해 주택을 5년 이상 임대한 후 양도하는 경우에는「조세특례제한법」제97조의 규정에 의하여 당해 임대주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대한 양도소득세의 100분의 50(10년 이상 임대한 경우에는 100분의 100)에 상당하는 세액을 감면받을 수 있는 것임.

2. 위 1.을 적용함에 있어서 건설교통부장관이 정하는 다가구용 단독주택의 건축기준에 의한 건축허가를 받아 건축된 다가구주택의 경우에는 1가구를 1호로 보는 것이며, 같은 조 제3항의 규정에 의하여 관할세무서장에게 주택임대에 관한 사항을 신고하지 아니한 경우에도 임대주택으로 보는 것임.

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 재일46014-1885, 1999.10.27.

1. 소득세법시행령 제154조 제1항 에 의한 1세대1주택 비과세규정을 적용함에 있어 같은 법 시행규칙 제74조에 해당하는 다가구주택을 하나의 매매단위로 1인에게 양도하거나, 1인으로부터 취득하는 경우에는 이를 단독주택으로 보는 것이며,

2. 다세대주택을 다가구주택으로 용도변경한 후 3년 이상 보유한 후 양도하는 경우로서 상기의 내용에 해당하는 경우에는 양도소득세가 비과세되는 것임.

소득세법시행규칙 제74조 · 소득세법시행령 제154조 · 조세특례제한법 시행령 제97조 · 소득세법시행령 제155조 · 조세특례제한법 제97조 · 소득세법 제89조