일괄 양도하는 토지와 건물의 가액 구분이 불분명한 때는 기준시가에 따라 안분계산하는 시점

1. 사실관계

○ ‘21.5.9. 경북 포항시 소재 신청인 소유 토지 1필지와 그 위 상가건 물을 일괄양도하기 위한 매매 계약체결

- ‘21.8.30. 잔금 수령

○ ’21.5.31 토지 개별공시지가 공시됨

※ 계약 당시 토지, 건물을 양도금액을 구분기재하지 않음

2. 질의내용

○ 일괄 양도하는 토지와 건물의 자산별 양도가액을 「부가 가치 세 법 시행령(2022.02.15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것)」 제64조 제1호에 따라 계산하는 경우 기준시 가 의 산정시점

3. 관련법령 및 관련사례

□ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

5. " 실지거래가액"이란 자산의 양도 또는 취득 당시에 양도자와 양수자 가 실제로 거래한 가액으로서 해당 자산의 양도 또는 취득과 대가관계 에 있는 금전과 그 밖의 재산가액을 말한다.

□ 소득세법 제95조

① 양도소득금액은 제94조에 따른 양도소득의 총수입금액(이하 "양도가액"이라 한다)에서 제97조에 따른 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 "양도차익"이라 한다)에서 장기보유 특별공제액을 공제한 금액으로 한다.

□ 소득세법 제99조

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 " 개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액 은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

□ 소득세법 제100조

② 제1항을 적용할 때 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 따 라 산 정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경 우에 는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명 할 때에는 취득 또는 양도 당시의 기준시가 등을 고려하여 대통령령으 로 정하는 바에 따라 안분계산(按分計算)한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 해당 자산의 가액에 비례하 여 안분계산한다.

③ 제2항을 적용할 때 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우로서 그 토지와 건물 등을 구분 기장한 가액이 같은 항에 따 라 안분계산한 가액과 100분의 30 이상 차이가 있는 경우에는 토지와 건물 등의 가액 구분이 불분명한 때로 본다.

④ 양도차익을 산정하는 데에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

□ 소득세법 시행령 제164조

③ 법 제99조제1항제1호가목부터 라목까지의 규정을 적용함에 있어서 새로운 기준시가가 고시되기 전에 취득 또는 양도하는 경우에는 직전의 기준시가에 의한다.

□ 소득세법 시행령 제166조

⑥ 법 제100조제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제64조 에 따라 안분계산 하며, 이를 적용함에 있어 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항에 따른 선박 등 그 밖의 유형재산에 대하여「부가가치세 법 시행령」 제64 조제2호 단서에 해당하는 장부가액이 없는 경우에는 「상속세 및 증여세법」 제62조제1항 에 따라 평가한 가액을 기준으로 한다.

□ 부가가치세법 시행령 (2022.02.15. 대통령령 제32419호로 개정되기 전의 것) 제64조

법 제29조제9항 각 호 외의 부분 단서 및 같은 항 제2호에 따 른 안분계산한 금액은 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액으로 한다.

1. 토지와 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한 다)에 대한 「소득세법」 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 " 기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우: 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가 가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조 건부 또는 장기할부 판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기 간 개시 일부터 공급시기가 속하는 과세 기간의 종료일까지 「감정평가 및 감정평가사에 관한 법 률」 에 따른 감정평가법인등이 평가한 감정평 가가액을 말한 다. 이하 이 조에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다.

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