개별주택가격 최초 공시전 취득한 겸용주택의 취득당시 기준시가 산정방법

※ 관련참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2003.04. 경남 함안군 소재 A건물(겸용주택) 취득

- 2009.00. A건물을 주택으로 용도변경 및 증축

- 2011.11. A주택 양도

○ 질의내용

개별주택가격 최초 공시전 취득한 겸용주택의 취득당시 기준시가 산정방법

2. 질의내용에 대한 자료

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항에 따 른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. (2009. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호에 따른 토지 또는 건물 (2009. 12. 31. 개정)

가. 토지 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가 한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경 우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신 축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물 (2009. 12. 31. 개정)

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도ㆍ면적 및 구분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상 업용 건물(이에 딸린 토지를 포함한다)에 대해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산 정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2009. 12. 31. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가 격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조 제1항 단서에 따라 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한 다.

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제164조

①~ ⑥ 생략

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2008. 2. 29. 직제개정 ; 기획재정부와 그 소속기관 직제 부칙)

국토해양부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 국토해양부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시 의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

(이하 생략)

○ 서면인터넷방문상담5팀-741, 2008.04.04.

[사실관계]

- 경기도 시흥시 00동 소재 토지를 2004.5.28.취득하여 건물을 2005.8.18.준공 취 득하였습니다. 건물 신축 시 증빙을 갖추지 못하고 있습니다. 이 건의 건물은 준공 시 1층 및 2층은 근린생활시설, 3층.4층은 주택입니다. 2006.4.28.자 3층 4층 개별주 택가액(기준시가)은 19,400만원으로 고시되었습니다. 이후 2006년 중 1,2층의 용도를 근린생활시설에서 주택으로 변경되었슴니다. 2007.4.30.자 개별주택 가격은 1층-4 층 전체의 가액으로 39,300만원으로 고시되었음.

- 건물의 취득가액이 불분명하여, 양도실가를 취득시 기준시가 / 양도시 기준시가로 환산하여 취득가액을 구하고자 합니다.

문의> 위와같이 보유기간중 용도가 변경되어 기준시가의 기준면적이 바뀐 경우 취 득당시 기준시가 적용의 기준은 무엇인지?

(갑설) 양도시 전체가 주택으로서 2007.4.30.자 개별주택가액을 최초고시가액으로 하여 취득 시 기준시가를 적용한다.

(을설) 양도시에는 2007.4.30.자 전체주택가액을 기준시가로 적용하고, 취득기준시 가는 주택부분은 최초고시된 2006.4.28.자 개별주택가액을 기준시가로 하고, 근생부분은 토지는 개별공시지가, 건물은 건물기준시가로 적용한다.

[질의내용]

- 위 두가지 중 어느것이 맞는지?

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 기 질의회신사례(서면4팀-149, 2007.01.11.)를 참조하시기 바랍니 다.

○ 서면4팀-149, 2007.01.11.

주택(A)과 주택외의 부분(B)으로 복합되어 있는 건물에 대해 소득세법 제99조 규정 에 의한 기준시가를 산정함에 있어서 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택(A)의 취득당시의 기준시가는 소득세법 시행령 제164조 제7항 의 규정에 의하여 계산한 가액으로 하는 것이며, 주택외 부분(B)의 토지 · 건물의 취득 당시의 기준시가는 소득세법 제99조 제1항 제1호 가목 및 나목을 적용하는 것입니 다.

소득세법시행령 제164조 · 소득세법 제99조