일괄양도한 자산의 양도가액 안분계산 방법

1. 질의내용 요약

○ 내용

- 2006년 5월 아래의 토지 및 건물을 양도가액 20억에 일괄 양도함

○○시 ○○구 ○○번지 산○○번지 임야

○○시 ○○구 ○○번지 ○○번지 잡종지(상기 임야와 연접하고 있음)

○○시 ○○구 ○○번지 ○○번지 지상건물

- 산○○번지 임야의 경우 비사업용토지에 해당되어 실지거래가액에 의해 양도차익을 계산하여야 하며 ○○번지 토지 및 건물은 기준시가 대상임

○ 질의

일괄양도한 자산의 양도가액 안분계산 방법

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제100조

① 양도차익을 계산함에 있어서 양도가액을 실지거래가액(제96조 제3항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액 등을 포함한다)에 의하는 때에는 취득가액도 실지거래가액(제97조 제7항의 규정에 의한 가액 및 제114조 제5항의 규정에 의하여 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액이 적용되는 경우 당해 매매사례가액ㆍ감정가액ㆍ환산가액 등을 포함한다)에 의하고, 양도가액을 기준시가에 의하는 때에는 취득가액도 기준시가에 의한다. (2000.12.29. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 취득 또는 양도당시의 기준시가 등을 감안하여 대통령령이 정하는 바에 따라 안분계산한다. 이 경우 공통되는 취득가액과 양도비용은 당해 자산의 가액에 비례하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

③ 양도차익을 산정함에 있어서 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12.22. 개정)

○ 소득세법시행령 제166조

① ~ ③ 생 략

④ 법 제100조 제2항의 규정을 적용함에 있어서 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 「부가가치세법 시행령」 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 안분계산한다. (2005. 2.19. 개정)

○ 부가가치세법 시행령 제48조 의 2

① ~ ③ 생 략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등”이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다. (2000.12.29. 개정)

1. 토지와 건물 등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 “기준시가”라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. (2006. 2. 9. 개정)

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다. (2000.12.29. 개정)

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다. (2000.12.29. 개정)

⑤ 삭 제 (2000.12.29.)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-732 (2005.05.10.)

1. 양도차익을 산정함에 있어 양도가액 또는 취득가액을 실지거래가액에 의하여 산정 하는 경우로서 토지와 건물 등을 함께 취득하거나 양도한 경우에는 이를 각각 구분하여 기장하되 토지와 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 때에는 부가가치세법 시행령 제48조의2 제4항 단서의 규정에 의하여 취득·양도일 현재의 기준시가에 의하여 계산한 가액에 비례하여 안분 계산하는 것이나, 당해 자산의 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산하는 것임.

2. 귀 질의의 1세대 1주택 비과세규정이 적용되지 아니하는 복합건물의 경우에 소득세법 시행령 제156조 제1항 에서 규정하는 주택(그 부수토지 포함)의 양도당시 실지거래가액 6억원 여부는 전체의 가액에서 위 1.의 계산방법에 의한 주택외 부분(그 부수토지 포함)의 가액을 제외하고 판정하는 것임.

3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서일46014-11115, 2003. 8.20.; 서삼46015-10278, 2003. 2.17.)을 참고하기 바람.

○ 국심2005중71 (2005.03.20.)

수필지의 토지를 일괄양도하여 필지별 실지거래가액이 불분명한 경우 각 필지별 기준시가로 실지거래가액을 안분계산하여 양도차익을 산정함

소득세법시행령 제156조 · 소득세법시행령 제166조 · 소득세법 제100조 · 부가가치세법 시행령 제48조