다른 주택을 적용하여 개별주택가격을 결정?공시한 경우 기준시가 적용 기준

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 개별주택가격이 공시된 단독주택의 양도소득세 계산시 취득실가를 알 수 없어 소득세법 시행령 제176조 의 2 제2항 제2호의 규정에 의하여 환산하는 경우 양도당시의 기준시가는 개별주택가격이 될 것이며 취득당시의 기준시가는 동법 시행령 제164조 제7항의 규정에 의해 계산함에 있어, 양도당시(2006년도)의 개별주택가격은 인접한 2필지의 토지가 주택부수토지로서 주택과 함께 공시되었고 최초고시 당시(2005년도)의 개별주택가격은 그 2필지의 토지 중 1필지의 토지만 주택부수토지로서 개별주택가격으로 공시된 것을 해당 구청에서 확인함.

○ 질의내용

- 위의 경우 양도소득세를 계산함에 있어 2005년도 공시한 개별주택가격을 적용하여야 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제99조

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제5항의 규정에 의한 기준시가는 다음 각호에서 정하는 바에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가. 토 지 (2005. 7. 13. 개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별공시지가(이하 “개별공시지가”라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 의하여 평가한 금액으로 하고, 지가가 급등하는 지역으로서 대통령령이 정하는 지역에 있어서는 배율방법에 의하여 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 (2005. 7. 13. 개정)

건물(다목 및 라목의 규정에 해당하는 건물을 제외한다)의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조

⑦ 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다. (2005. 8. 5. 신설)

건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격 × 취득당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액 / 당해 주택에 대하여 건설교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 법 제99조 제1항 제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다)

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 제13조

①시장·군수 또는 구청장은 개별공시지가에 위산(위산), 오기, 표준지 선정의 착오 그 밖에 대통령령이 정하는 명백한 오류가 있음을 발견한 때에는 지체없이 이를 정정하여야 한다.

②시장·군수 또는 구청장은 제1항의 규정에 의하여 개별공시지가를 정정한 때에는 그 사실을 건설교통부장관에게 통보하여야 한다.

○ 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 시행령 제37조

①법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항에서 "기타 대통령령으로 정하는 명백한 오류"라 함은 다음 각호의 경우를 말한다.

1. 법 제16조의 규정에 의한 개별주택가격에 관한 절차중 주택소유자의 의견청취 또는 공시절차를 거치지 아니한 경우

2. 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제36조 의 규정에 의한 용도지역 등 주택가격에 영향을 미치는 주요요인의 조사를 잘못한 경우

3. 법 제16조제7항의 규정에 의한 주택가격비준표의 적용에 오류가 있는 경우

②시장·군수 또는 구청장이 법 제16조제8항의 규정에 의하여 준용되는 법 제13조제1항의 규정에 의한 오류를 정정하고자 하는 때에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거쳐 정정사항을 결정·공시하여야 한다. 다만, 계산이 잘못되거나 기재에 오류가 있는 경우에는 시·군·구부동산평가위원회의 심의를 거치지 아니하고 직권으로 정정하여 결정·공시할 수 있다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-3842(2006.11.22)

「소득세법 시행령」제164조 제7항 규정에서의『건설교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격』이 실제의 현황(전부 주택)과 다른 공부상의 ‘주상겸용주택’을 적용하여 결정 ․ 공시된 경우 당해 주택(전부 주택)의 최초 공시가격은「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률 」제16조 제8항의 규정에 의하여 준용되는 같은 법 제13조 제1항 및 같은 법 시행령 제37조의 규정에 따라 시장 ․ 군수 또는 구청장이 정정하여 결정 ․ 공시한 개별주택가격을 적용하는 것임.

지가공시및토지등의평가에관한법률시행령 제37조 · 감정평가에관한법률 제13조 · 소득세법 제99조 · 지가공시및토지등의평가에관한법률 제13조 · 감정평가에관한법률시행령 제37조 · 소득세법시행령 제176조 · 소득세법시행령 제164조