다수의 부동산에 대해 1개의 감정기관으로부터 감정받은 경우, 기준시가 10억원 이하의 판단기준

1. 사실관계

○ 2021.9.29. 甲은 숙박업을 영위하던 경남 4필지 토지와 건물 3개동을 의료법인 @@재단에 출연

- 출연한 부동산의 채무액 30억원에 대하여 부담부증여로 양도소득세 예정신고(출연한 부동산에 대해 1개 감정기관으로부터 감정평가 받음)

2. 질의요지

○ 소득법§99①(1)의 부동산 중 기준시가 10억원 이하의 경우에는 하나 이상의 감정기관에 감정을 의뢰 할 수 있음 (상증령§49⑥)

- 동일한 날짜에 재단법인에 출연 (부담부증여) 한 다수의 부동산에 대해 1개의 감정평가기관으로부터 감정평가 받은 경우

- 소득법§99①(1) 부동산의 기준시가 10억원 이하 여부 판단 시 ➊ 감정서에 작성된 부동산의 기준시가 총합계액인지, ➋ 등기된 부 동산별 각각의 기준시가가 10억원 초과인지 여부

3. 관련 법령

○ 소득세법 제88조

이 장에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. “ 양도 ” 란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법 인에 대한 현물출자 등을 통하여 그 자산을 유상으로 사실상 이전하는 것 을 말한다. 이 경우 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분은 양도로 보며 , 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 경우에는 양도로 보지 아니한다.

○ 소득세법 제94조

① 양도소득은 해당 과세기간에 발생한 다음 각 호의 소득으로 한다.

1. 토지 [｢공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률｣에 따라 지적공부(地籍公簿)에 등록하여야 할 지목에 해당하는 것을 말한다] 또는 건물 (건물에 부속된 시설물과 구축물을 포함한다) 의 양도로 발생하는 소득

○ 소득세법 제99조

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가 (이하 “ 개별 공 시지가 ” 라 한다) . 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가 (地價) 가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물 (다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다) 의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액

○ 소득세법 시행령 제151조

③ 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에서 “ 대통령령으로 정하는 부담부증여 시 수증자가 부담하는 채무액에 해당하는 부분 ” 이란 부담부증여 시 증여자의 채무를 수증자 (受贈者) 가 인수하는 경우 증여가액 중 그 채무액에 해당하는 부분 을 말한다. 다만, 배우자 간 또는 직계존비속 간의 부담부증여 ( ｢상속세 및 증여세법｣ 제44조 에 따라 증여로 추정되는 경우를 포함한다) 로서 같은 법 제47조제3항 본문에 따라 수증자에게 인수되지 아니한 것으로 추정되는 채무액은 제외한다.

○ 소득세법 시행령 제159조

① 법 제88조제1호 각 목 외의 부분 후단에 따른 부담부증여의 경우 양도로 보는 부분에 대한 양도차익을 계산할 때 그 취득가액 및 양도가액은 다음 각 호에 따른다.

1. 취득가액 : 다음 계산식에 따른 금액

취득가액

=

A

×

채무액

증여가액

A : 법 제97조제1항제1호에 따른 가액 (제2호에 따른 양도가액을 ｢상속세 및 증여세법｣ 제61조제1항 , 제2항 제5항 및 제66조에 따라 기준시가로 산정한 경우에는 취득가액도 기준시가로 산정한다)

2. 양도가액 : 다음 계산식에 따른 금액

양도가액

=

A

×

채무액

증여가액

A : ｢상속세 및 증여세법｣ 제60조 부터 제66조까지의 규정에 따라 평가한 가액

○ 상속세 및 증여세법 제60조

① 이 법에 따라 상속세나 증여세가 부과되는 재산의 가액은 상속개 시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 현재의 시가 (時價) 에 따른다.

② 제1항에 따른 시가는 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이 루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액으로 하고 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것을 포함 한다.

⑤ 제2항에 따른 감정가격을 결정할 때에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 둘 이상의 감정기관 (대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산의 경 우에는 하나 이상의 감정기관) 에 감정을 의뢰하여야 한다.

○ 상속세 및 증여세법 시행령 제49조

① 법 제60조제2항에서 “ 수용가격ㆍ공매가격 및 감정가격 등 대통령령으로 정하는 바에 따라 시가로 인정되는 것 ” 이란 상속개시일 또는 증여일 (이하 “ 평가기준일 ” 이라 한다) 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가기준일 후 3개월까지로 한다. 이하 이 항에서 “ 평가기간 ” 이라 한다) 이내의 기간 중 매매ㆍ 감정 ㆍ수용ㆍ경매 (｢민사집행법｣에 따른 경매를 말한다. 이하 이 항에서 같다) 또는 공매 (이하 이 조 및 제49조의2에서 “ 매매등 ” 이라 한다) 가 있는 경우에 다음 각 호의 어느 하나에 따라 확인되는 가액을 말한다.

2. 해당 재산 (법 제63조제1항제1호에 따른 재산을 제외한다) 에 대하여 둘 이상의 기획재정부령으로 정하는 공신력 있는 감정기관 (이하 “ 감정 기관 ” 이라 한다) 이 평가한 감정가액이 있는 경우에는 그 감정가액의 평균액 .

② 제1항을 적용할 때 제1항 각 호의 어느 하나에 따른 가액이 평 가 기준일 전후 6개월 (증여재산의 경우에는 평가기준일 전 6개월부터 평가 기 준일 후 3개월까지로 한다) 이내에 해당하는지는 다음 각 호의 구 분에 따른 날을 기준으로 하여 판단 하며, 제1항에 따라 시가로 보는 가액이 둘 이상인 경우에는 평가기준일을 전후하여 가장 가 까운 날에 해당하는 가액 (그 가액이 둘 이상인 경우에는 그 평균액을 말한다) 을 적용한다. 다만, 해당 재산의 매매등의 가액이 있는 경 우에는 제4항에 따른 가액을 적용하지 아니한다.

2. 제1항제2호 (감정가액) 의 경우에는 가격산정기준일과 감정가액평가서 작성일

⑥ 법 제60조제5항 전단에서 “ 대통령령으로 정하는 금액 이하의 부동산 ” 이란 ｢소득세법｣ 제99조제1항제1호 에 따른 부동산 중 기 준시가 10억원 이하의 것 을 말한다.

○ 공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률 제64조

① 국토교통부장관은 모든 토지 에 대하여 필지별로 소재ㆍ지번ㆍ지목ㆍ 면적ㆍ경계 또는 좌표 등을 조사ㆍ측량하여 지적공부에 등록 하여야 한다.

○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제10조

① 시장ㆍ군수 또는 구청장은 국세ㆍ지방세 등 각종 세금의 부과, 그 밖의 다른 법령에서 정하는 목적을 위한 지가산정에 사용되도록 하기 위하여 제25조에 따른 시ㆍ군ㆍ구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 공시지가의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별토지의 단위면적당 가격 (이하 “ 개별공시지가 ” 라 한다) 을 결정ㆍ공 시 하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제20조

① 국토교통부장관은 용도지역, 이용상황, 건물구조 등이 일반적으로 유사하다고 인정되는 일단의 비주거용 일반부동산 중에서 선정한 비주거용 표준부동산에 대하여 매년 공시기준일 현재의 적정가격 (이하 “ 비주거용 표준부동산가격 ” 이라 한다) 을 조사ㆍ산정하고, 제24조에 따른 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 이를 공시할 수 있다.

상속세 및 증여세법 제60조 · 상속세 및 증여세법 시행령 제49조