겸용주택의 개별주택가격 최초 공시 이후 건물현황 변경 시 취득당시 기준시가 계산방법

1. 사실관계

○ (취득･양도) ○○○는 부산광역시 부산진구 ○○동 ○○○-○○ 소재 겸용주택(이하 “쟁점건물”)을 1987.4.9. 매수하여 2015.6.3. 3,300백만원에 양도함

○ (부동산현황) 쟁점건물의 개별주택가격 최초 공시 당시인 2005.4.30. 현재 상가 면적이 286.3㎡ 였으나, 이 가운데 163㎡를 2006.4.28. 멸실함

<쟁점건물의 개별주택가격 공시내용>

(백만원, ㎡)

공시일자

주택

공시가격

대지면적

주택면적

비 고

(상가면적)

전체

주택분

2015.4.30.

338

411

152.487

72.73

123.3

2007.4.30.

303

411

152.487

72.73

123.3

2005.4.30.

166

411

83.257

72.73

286.3

○ (양도세신고) 양도가액은 실가, 취득가액은 환산가액으로 신고함

<취득 및 양도당시 토지･건물 면적 현황>

(㎡)

구 분

건 물

부수토지

합계

주택

상가

합계

주택

상가

양도당시(①)

196.03

72.73

123.3

411

152.487

258.513

취득당시(②)

359.03

72.73

286.3

411

83.257

327.743

증 감(①-②)

△163

-

△163

-

69.23

△69.23

2. 질의내용

○ 겸용주택의 개별주택가격이 최초 공시된 이후 상가건물 일부 멸실로 주택의 부수토지 면적과 상가의 부수토지 면적이 변경된 경우 환산취득가액을 계산함에 있어 취득당시의 기준시가 계산방법

3. 관련법령

◯ 소득세법 제97조

(2015.03.10. 법률 제13282호로 개정된 것)

① 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 다음 각 호에서 규정하는 것으로 한다.

1. 취득가액

가. 제94조제1항 각 호의 자산 취득에 든 실지거래가액. 다만, 제96조 제2항 각 호 외의 부분에 해당하는 경우에는 그 자산 취득 당시의 기준시가

나. 가목 본문의 경우로서 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 대통령령으로 정하는 매매사례가액, 감정가액 또는 환산가액

◯ 소득세법 제99조

(2015.03.10. 법률 제13282호로 개정된 것)

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고 , 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우 에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물

건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정 ·고시하는 가액

다. 오피스텔 및 상업용 건물

건물에 딸린 토지를 공유로 하고 건물을 구분소유하는 것으로서 건물의 용도·면적 및 구 분소유하는 건물의 수(數) 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 오피스텔 및 상업용 건물 (이에 딸린 토지를 포함한다)에 대 해서는 건물의 종류, 규모, 거래상황, 위치 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 토지와 건물에 대하여 일괄하여 산정·고시하는 가액

라. 주택

「 부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택 가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

◯ 소득세법 시행령 제163조

⑫ 법 제97조제1항제1호나목에서 "대통령령으로 정하는 매매사례가액 , 감정가액 또는 환산가액"이란 제176조의2제2항부터 제4항까지의 규정에 따른 가액을 말한다.

◯ 소득세법 시행령 제164조

(2015.02.03 . 대통령령 제26067호로 개정된 것)

⑦「 부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격(이들에 부수되는 토지를 포함한다)이 공시되기 전에 취득한 주택의 취득당시의 기준시가는 다음 산식에 의하여 계산한 가액으로 한다. 이 경우 당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택가격 공시당시 또는 취득당시의 법 제99조제1항제1호 나목의 가액이 없는 경우에는 제5항의 규정을 준용하여 계산한 가액에 의한다 .

국토교통부장관이 당해 주택에 대하여 최초로 공시한 주택가격

×

취득당시의 법 제99조제1항제1호가목의 가액과 나목의 가액의 합계액

당해 주택에 대하여 국토교통부장관이 최초로 공시한 주택 가격 공시당시의 법 제99조제1항제1호 가목의 가액과 나목의 가액의 합계액(취득당시의 가액과 최초로 공시한 주택가격 공시 당시의 가액이 동일한 경우에는 제8항의 규정을 준용한다. )

◯ 소득세법 시행령 제176조의2

(2015.02.03. 대통령령 제26067호로 개정된 것)

② 법 제114조제7항에서 "대통령령으로 정하는 방법에 따라 환산한 취득가액"이란 다음 각 호의 방법에 따라 환산한 취득가액을 말한다 .

2. 법 제96조제1항 및 동조제2항제1호 내지 제9호(제6호의 규정은 제4항의 규정에 의한 의제취득일 전에 취득한 자산에 한하여 적용한다)의 규정에 의한 토지・건물 및 부동산을 취득할 수 있는 권리의 경우 에는 다음 산식에 의하여 계산한 가액

양도 당시의 실지거래가액, 제3항 제1호의 매매사례가액 또는 동항 제2호의 감정가액

×

취득당시의 기준시가

양도당시의 기준시가(제164조제8항의 규정에 해당하는 경우에는 동항의 규정에 의한 양도당시의 기준시가)

소득세법시행령 제163조 · 소득세법 제97조 · 소득세법 제99조 · 소득세법시행령 제176조의2 · 소득세법시행령 제164조