부동산임대사업자가 토지·건물 일괄공급시 사업양도 여부 및 과세표준 산정방법 등

○ 신청인은 2003년 SS시 PP읍 KK리 0000번지 토지 1,180㎡(이하 “본건 토지”) 지상에 단독주택(연면적 412.8㎡, 이하 “본건 주택”)을 신축하고, 2006.1.23. 간이과세 사업자등록을 하여 민박업을 영위하다

- 2014.10.14. 업종을 부동산임대업으로 변경하고 민박업을 영위하는 개인에게 본건 토지 및 주택을 임대하고 있으며

- 이후 본건 토지 지상에 근린생활시설(이하 “본건 상가”, 본건 주택과 함께 이하 “본건 건물”)을 별도의 건물로 신축하여 편의점으로 임대하고 있음

○ 신청인은 2018.11.9. 임대업에 공하던 본건 토지와 건물을 AAAA(주)(이하 “양수인”)에 양도하기로 하는 매매계약을 체결하고 2018.12.7. 잔금 수령 후 폐업신고 함

○ 양수인과 체결한 본건 매매계약상 주요내용은 다음과 같으며

매매대금

1,750백만원

특약사항

4. 현 편의점은 보증금 00백만원에 월 00 임대료로 2020.8.31. 까지 이며, 매수인측에서 신축계획이 있어 계약만료시점에 임대차는 없는 조건이며 매도인 책임하에 기존임차인에게 잔금전까지 정리 후 문제없이 해주는 조건임

6. 매매대금 총 1,750백만원은 토지 1,287백만원, 주택 385백만원, 상가(편의점) 78백만원으로 구분

- 본건 매매계약 체결당시 본건 건물의 임대현황은 다음과 같음

구 분

임차인

임대료

계약기간

비 고

본건 주택

TTT

보증금 00백만원

연세 00백만원

’18.3.～’21.2.

민박업 사업자등록

본건 상가

GGG

보증금 00백만원

월세 0십만원

’18.3.～’19.8.

편의점 사업자등록

○ 양수인은 본건 토지 및 건물 양수하고 해당 소재지에 2018.12.7. 부동산임대업으로 사업자등록(지점) 하였으며

- 매매계약서상 특약사항에 따라 본건 주택의 임차인 TTT는 동일자로 퇴거하고(신청인이 이사비용 등 보상금 지급), 본건 상가의 임대차계약은 양수인이 그대로 승계함

* 신청인은 양수인이 본건 주택을 리모델링하여 민박용도로 임대할 예정임을 전제로 본건 질의함

○ 신청인은 매매계약서상 매매대금의 구분은 양수인 측에서 제시한 탁상감정결과를 근거로 하였다고 하나 감정평가서류 등 근거자료는 없음(양수인은 매매계약서상 구분대로 취득세 신고)

○ 본건 주택은 공부상 단독주택으로 개별주택가격이 공시되어 있으나 실지 용도는 민박용건물(펜션)임

2. 질의내용

1. 임대부동산을 양도하며 일부 임차인을 승계하지 아니한 경우 재화의 공급으로 보지 아니하는 사업의 양도 해당 여부

2. (질의1에서 사업의 양도 아닌 경우) 탁상감정결과를 참고하여 매매계약서상 토지 및 건물 가액을 구분기재한 경우 건물의 공급가액

3. 토지 및 건물의 가액 구분이 불분명하여 기준시가에 따라 안분하는 경우로서 건물의 공부상 용도(주택)와 실지 사용 용도(민박)가 다른 경우 기준시가 적용방법

4. 간이과세자가 사업용부동산 양도시 부가세 과세표준 및 납부세액

3. 관련법령 및 관련사례

< 질의1 관련 >

○ 부가가치세법 제9조

① 재화의 공급은 계약상 또는 법률상의 모든 원인에 따라 재화를 인도하거나 양도하는 것으로 한다.

○ 부가가치세법 제10조

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 것은 재화의 공급으로 보지 아니한다.

2. 사업을 양도하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것. 다만, 제52조제4항에 따라 그 사업을 양수받는 자가 대가를 지급하는 때에 그 대가를 받은 자로부터 부가가치세를 징수하여 납부한 경우는 제외한다.

○ 부가가치세법 시행령 제23조

법 제10조제9항제2호 본문에서 "대통령령으로 정하는 것"이란 사업장별(｢상법｣에 따라 분할하거나 분할합병하는 경우에는 같은 사업장 안에서 사업부문별로 구분하는 경우를 포함한다)로 그 사업에 관한 모든 권리와 의무를 포괄적으로 승계시키는 것( ｢법인세법｣ 제46조제2항 또는 제47조제1항의 요건을 갖춘 분할의 경우 및 양수자가 승계받은 사업 외에 새로운 사업의 종류를 추가하거나 사업의 종류를 변경한 경우를 포함한다)을 말한다. 이 경우 그 사업에 관한 권리와 의무 중 다음 각 호의 것을 포함하지 아니하고 승계시킨 경우에도 그 사업을 포괄적으로 승계시킨 것으로 본다.

1. 미수금에 관한 것

2. 미지급금에 관한 것

3. 해당 사업과 직접 관련이 없는 토지‧건물 등에 관한 것으로서 기획재정부령으로 정하는 것

< 질의2 관련 >

○ 부가가치세법 제29조

(2018.12.31. 법률 16010호로 개정되기 전의 것)

⑨ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 또는 구축물 등을 함께 공급하는 경우에는 건물 또는 구축물 등의 실지거래가액을 공급가액으로 한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

< 질의3 관련 >

○ 부가가치세법 시행령 제64조

법 제29조제9항 단서에 따라 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 또는 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각 호의 구분에 따라 계산한 금액을 공급가액으로 한다.

1. 토지와 건물등에 대한 ｢소득세법｣ 제99조 에 따른 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우 : 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분(按分) 계산한 금액. 다만, 감정평가가액[제28조에 따른 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 ｢감정평가 및 감정평가사에 관한 법률｣ 제2조제4호 에 따른 감정평가업자가 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 조 에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분 계산한 금액으로 한다 .

○ 소득세법 제99조

① 제100조 및 제114조제7항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다.

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지 : ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별공시지가(이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

나. 건물 : 건물(다목 및 라목에 해당하는 건물은 제외한다)의 신축가격, 구조, 용도, 위치, 신축연도 등을 고려하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정·고시하는 가액

라. 주택 : ｢부동산 가격공시에 관한 법률｣에 따른 개별주택가격 및 공동주택가격. 다만, 공동주택가격의 경우에 같은 법 제17조제1항 단서에 따라 국세청장이 결정·고시한 공동주택가격이 있을 때에는 그 가격에 따르고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제2조

이 법에서 사용하는 용어의 뜻은 다음과 같다.

1. "주택"이란 ｢주택법｣ 제2조제1호 에 따른 주택을 말한다.

○ 부동산 가격공시에 관한 법률 제17조

① 시장·군수 또는 구청장은 제25조에 따른 시·군·구부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 매년 표준주택가격의 공시기준일 현재 관할 구역 안의 개별주택의 가격(이하 "개별주택가격"이라 한다)을 결정·공시하고, 이를 관계 행정기관 등에 제공하여야 한다.

< 질의4 관련 >

○ 부가가치세법 제63조

① 간이과세자의 과세표준은 해당 과세기간(제66조제2항에 따라 신고하고 납부하는 경우에는 같은 조 제1항에 따른 예정부과기간을 말한다. 이하 이 조에서 같다)의 공급대가의 합계액으로 한다.

② 간이과세자의 납부세액은 다음의 계산식에 따라 계산한 금액으로 한다. 이 경우 둘 이상의 업종을 겸영하는 간이과세자의 경우에는 각각의 업종별로 계산한 금액의 합계액을 납부세액으로 한다.

납부세액 = 제1항에 따른 과세표준 × 직전 3년간 신고된 업종별 평균 부가 가치율 등을 고려하여 5퍼센트에서 50퍼센트의 범위에서 대통령령으로 정하는 해당 업종의 부가가치율 × 10퍼센트

④ 간이과세자에 대한 과세표준의 계산은 제29조를 준용한다.

○ 부가가치세법 시행령 제111조

① 간이과세자에 대한 과세표준의 계산에 관하여는 제59조부터 제66조까지의 규정을 준용한다. 이 경우 "공급가액"은 "공급대가"로 본다.

② 법 제63조제2항에서 "대통령령으로 정하는 해당 업종의 부가가치율"이란 다음 표의 구분에 따른 부가가치율을 말한다.

구 분

부가가치율

4. 건설업, 부동산임대업 및 그 밖의 서비스업

30퍼센트

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