고가주택 부수토지의 양도차익의 산정 방법

1. 질의내용

가. 사실관계

- 1세대1주택 비과세에 해당하는 주택 및 주택부수토지의 양도가액이 소득세법시행령 제156조 규정에서 규정하는 고가주택에 해당하는 경우 그 양도차익을 계산함에 있어서 주택의 부수토지가 지역별 배율을 초과하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 1세대1주택 비과세규정에 의한 양도차익 계산과 동법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익)의 규정에 의한 양도차익의 적용순서에 따라 양도차익에 많은 차이가 발생하는 바 이와 관련하여 다수의 의견이 있어 그 적용순서에 대하여 질의함.

- <제1설>

양도하는 주택 및 주택부수토지가 고가주택에 해당하는 경우 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 규정한 1세대1주택 비과세 규정을 적용하지 아니하므로 주택의 부수토지에 대한 지역별 배율을 적용하지 아니하고, 실제로 사용하는 주택의 부수토지 전체면적에 대하여 소득세법 제95조 제3항 (고가주택의 양도차익) 규정을 적용하여 양도차익을 계산한다. 이는 소득세법 제89조 제1항 제3호 에 규정한 1세대1주택 비과세 규정 적용시 고가주택은 제외하는 것으로 규정하였으므로 당연한 것이다.

- <제2설>

고가주택 해당여부는 주택과 주택의 비과세범위(지역별 배율범위내)에 해당하는 부수토지에 대한 실지거래가액으로 판전을 하고, 비과세범위를 초과하는 부수토지에 대하여는 고가주택 여부와 상관없이 비과세를 배제하는 것이다. 즉, 소득세법 제89조 제1항 제3호 (1세대1주택 비과세) 규정을 먼저 적용하여 주택부수토지에 대한 비과세범위를 판정하고, 주택과 주택의 비과세범위내의 실지거래가액이 고가주택에 해당하는 경우 추가로 동법 제95조 제3항(고가주택의 양도차익)을 적용하여 양도차익을 산정하는 것이다.

나. 질의요지(쟁점)

1세대1주택 비과세에 해당하는 주택과 주택부수토지의 양도차익을 산정함에 있어 주택의 부수토지가 지역별 배율을 초과하는 경우 전체면적에 대하여 소득세법시행령 제160조 규정을 적용하는지 아니면 지역별 배율을 적용하여 1세대1주택에 해당하는 주택부수토지 초과 부수토지는 비과세 배제하고 1세대1주택에 해당하는 주택과 부수토지만 소득세법시행령 제160조 규정을 적용하여야 하는지 ?

2. 관련법령

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제95조

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법시행령 제154조

⑦ 법 제89조 제1항 제3호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음의 배율을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 도시지역안의 토지 5배 (2003. 12. 30. 개정)

2. 도시지역밖의 토지 10배 (2003. 12. 30. 개정)

○ 소득세법시행령 제160조

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익

양도가액―6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액

양도가액―6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ────────

양도가액

3. 검토의견

1) 유사사례 :

<서일46014-11010, 2003.7.28>

주택 및 그 부수토지의 양도당시 실지거래가액의 합계액이 6억원을 초과하는 주택(그 부수토지 포함, 이하 고가주택이라 함)은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이므로, 같은법 제89조 제3호에서 규정하는 비과세대상 부수토지의 면적과 관계없이 고가주택의 부수토지 전체면적에 대한 양도가액은 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것임

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