기준 면적 미만 겸용주택의 고가주택 판단 시 연면적 계산

[ 질 의 ]

(사실관계)

ｏ 부동산 소재지 : 서울시 ○○구 ○○○동 XXX-212외 1필지에 소재하는 단독주택임

부수토지 : 300㎡

주택

구분 층별 구조 용도 면적

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主 지층 연와조 지하실 49.39㎡

〃 1층 〃 주택 138.48㎡

〃 2층 〃 주택 100.13㎡

副 지층 연와조 차고 37.09㎡

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계 325.09㎡

ｏ 위 단독주택 현황

주부분인 주택1채와 부부분인 지하차고는 한울타리 내에 있지만 서로 떨어져 있는 별채의 건축물임

주부분인 주택의 지하실은 보일러실 및 창고로 사용되고 있어 주거전용으로 사용되지 않고 있으며, 부부분인 차고 역시 차고로 사용될 뿐 주거전용으로 사용되지 않고 있음

(질의요지)

부수 토지 연면적 300㎡는 기준면적인 495㎡ 미만이므로 별문제가 없으나, 주택의 연면적에 대해서는 소득세법시행령 제159조 의 2 제1호에서 규정하는 기준 면적(264㎡)을 계산함에 있어 위지하실 49.39㎡와 차고 37.09㎡를 포함하여 계산할 것인지 아니면, 이들을 제외하고 계산한 238.61㎡로 보아야 하는지를 질의함

[ 질 의 ]

〈갑설〉

(결론) 소득세법시행령 제159조 의 2 제1호에서 규정하는 기준 면적(264㎡) 미만여부를 판단함에 있어, 지하실 49.39㎡와 차고 37.09㎡를 제외한 238.61㎡이 기준 면적 미만이므로 50％의 장기보유특별공제율을 적용함

(이유) 첫째, 국세청 법무 61230-134, 2001.3.9.(법령심사위원회)에서 보듯이, 첫째, 종전규정에서 󰡒고급주택 판정 시 󰡐주거전용으로 보는 지하실 면적󰡑에 지하실의 보일러실, 창고, 차고 등으로 사용하고 있는 면적은 포함하지 않는다󰡓라고 하고 있고, 둘째, 국심 2001서426, 2001.6.12.에 의하면 종전의 󰡒고급주택 판정 시 󰡐주거전용으로 사용되지 않는 지하실 부분의 면적(창고, 보일러실 등)은 주택의 연면적에 포함되지 않는다󰡓라고 규정하고 있으므로, 고가주택에 대한 50％의 장기보유특별공제율을 적용하는 기준 면적(264㎡) 미만여부를 판단함에 있어서도 위와 같이 적용함이 타당하기 때문임

〈을설〉

(결론) 별채인 차고 37.09㎡는 기준 면적 계산 시 제외하지만 지하실 49.39㎡는 포함하여 계산된 면적이 288㎡으로써 기준면적인 264㎡ 이상이므로 30％의 장기보유특별공제율을 적용함

(이유) 차고는 주택과 별채이므로 기준 면적 계산 시 제외함이 타당하고, 지하실은 주택의 지하층에 부속되어 있으므로 기준 면적에 포함하여야 하기 때문임

〈병설〉

(결론) 차고 37.09㎡ 및 지하실 49.39㎡를 모두 포함한 325.09㎡이 기준 면적(264㎡) 이상이므로 30％의 장기보유특별공제율을 적용함

(이유) 주택의 연면적에는 주거용 생활단위에 제공된 차고 및 지하실을 포함해야 하기 때문임

소득세법시행령 제159조의2 · 소득세법 제89조