겸용주택의 양도소득세 계산 방법 및 개별주택가격이 고시된 주택의 기준시가

1. 질의내용 요약

○ 질의내용

- 1세대1주택 비과세 대상이 아닌 겸용주택을 양도하는 경우 주택부분의 면 적이 상가보다 큰 경우 전체를 주택으로 보아 양도소득세를 계산하는지 : 1세대 2주택 중과대상임

- 주택과 상가로 구분하여 계산하는 경우 주택의 기준시가는 어떻게 산정하는 것인지 : 주택부분에 대해서는 공시된 개별주택가격이 존재함

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. 파산선고에 의한 처분으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

2. 대통령령이 정하는 경우에 해당하는 농지의 교환 또는 분합으로 인하여 발생하는 소득 (1994. 12. 22. 개정)

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

- 이 하 생 략 -

○ 소득세법 시행령 제154조

①~② 생 략

③ 법 제89조 제1항 제3호의 규정을 적용함에 있어서 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우에는 그 전부를 주택으로 본다. 다만, 주택의 면적이 주택외의 면적보다 적거나 같을 때에는 주택외의 부분은 주택으로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

④ 제3항 단서의 경우에 주택에 부수되는 토지는 전체 토지면적에 주택부분의 면적이 건물면적에서 차지하는 비율을 곱하여 계산한다.

- 이 하 생 략 -

○ 소득세법 제99조

(2006. 12. 30. 제목개정)

① 제96조 제2항, 제97조 제1항 제1호 가목 단서, 제100조 및 제114조 제7항의 규정에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 의한다. (2006. 12. 30. 개정)

1. 제94조 제1항 제1호의 규정에 의한 토지 또는 건물 (2000. 12. 29. 개정)

가~다 생 략

라. 주택 (2005. 12. 31. 단서개정)

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격 . 다만, 공동주택가격의 경우에는 동법 제17조 제1항 단서의 규정에 의하여 국세청장이 결정ㆍ고시한 공동주택가격이 있는 때에는 그 가격에 의하고, 개별주택가격 및 공동주택가격이 없는 주택의 가격은 납세지 관할세무서장이 인근 유사주택의 개별주택가격 및 공동주택가격을 참작하여 대통령령이 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 한다.

- 이 하 생 략 -

나. 관련 예규(예규,해석사례,심사,심판)

○ 서면4팀-238, 2005.02.11

겸용주택을 포함하여 3주택을 보유한 1세대가 그 중 겸용주택을 양도하고 양도차익을 산정하는 경우 주택부분 및 그 부수토지는 실지거래가액으로 하는 것이나 주택외의 부분 및 그 부수토지에 대하여는 기준시가로 할 수 있는 것임.

○ 서면4팀-3892, 2006.11.28

조세특례제한법 제99조 와 제99조의 3을 적용함에 있어 하나의 건물이 주택과 주택외의 부분으로 복합되어 있는 경우와 주택에 부수되는 토지에 주택외의 건물이 있는 경우 주택부분만을 주택으로 보는 것임.

소득세법시행령 제154조 · 조세특례제한법 제99조 · 소득세법 제99조 · 소득세법 제89조