고가주택의 양도차익 계산 방법

1. 질의내용 요약

○ 질의

․ ○○시 ○○구 ○○동 ○○번지 (대지 174.5평방미터 건물 2층 각층 97.2평방미터)

․ 다가구용 단독주택으로 1981.9.17 취득 후 계속거주 다른 소유주택 없음

․ 위 주택을 6억8천만원에 양도할 경우 1세대1주택으로 양도소득세가 비과세 되는지 아니면 고가주택에 해당되어 8천만원만 과세 하는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

1 ~ 2 생략

3. 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005.12.31. 개정)

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005.12.31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제156조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002.12.30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002.12.30. 개정)

가. 관련 조세법령(법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제160조

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002.12.30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002.12.30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002.12.30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2082, 2005.11.04.

1세대1주택 비과세요건을 갖추었으나 실지양도가액이 6억원을 초과하는 경우 고가주택에 해당하며 소득세법 제95조 제3항 에 따라 양도차익을 계산하는 것임

1. 구 소득세법 시행령(2002.10.1. 개정 전의 것) 제156조의 규정에 의한 고급주택의 판정은 그 소유 지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같다 ) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고급주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 소득세법 시행령 제160조 규정에 따라 계산하되, 당해 규정 제1항 산식에서 정한 「6억원」 은 1주택 전체에 대한 차감가액에 해당함.

2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

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