할인 분양시 건물가액과 토지가액의 안분방법

[관련 참고자료]

1. 사실관계

가. 질의자는 공동주택을 신축하여 분양하고 있음

나. 최초 분양시 아래 금액으로 건물분과 토지분의 가액을 구분하여 분양계약을 체결하였음

(1) 2006년 분양(A현장) : 분양가 상한제 미적용으로 감정평가법인의 감정가액

(2) 2007년 분양(B현장) : 분양가 상한제 적용(택지 분양분)으로 승인 분양가

다. 현재까지는 최초 분양가대로 분양을 하였으나, 현재까지 미분양인 아파트에 대하여는 최초 분양가에서 15% 할인하여 분양할 계획임

2. 질의내용

가. 할인 분양가를 정하여 재분양시 타당한 건물가액과 토지가액의 안분방법

나. 기준시가로 안분할 경우 기준시가가 변경될 때마다 재산정하여야 하는지

3. 관련된 법령

○ 부가가치세법 시행령 제48조의2

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그 밖의 구축물 등(이하 이 조에서 "건물등"이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물등의 공급가액은 실지거래가액에 의한다. 다만, 실지거래가액중 토지의 가액과 건물등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물등에 대한 「소득세법」 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 이 조에서 "기준시가"라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액[제21조에 규정된 공급시기(중간지급조건부 또는 장기할부판매의 경우는 최초 공급시기)가 속하는 과세기간의 직전 과세기간 개시일부터 공급시기가 속하는 과세기간의 종료일까지 「부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 감정평가법인이 평가한 감정평가가액을 말한다. 이하 이 항에서 같다]이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물등중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

소득세법 제99조 · 부가가치세법 제13조 · 부가가치세법 시행령 제48조의2