부동산매매업 사업소득의 수입시기

1. 질의내용 요약

○ 질의자는 부동산매매업을 영위하는 개인사업자로서 토지거래허가지역 내에서 토지를 매매하였는 바, 매매계약서상 계약일은 2005.4.8.이었으며 2005.8.30. 잔금을 받았으나 질의일 현재까지도 토지거래허가가 나지 않고 있음

또한 매매계약 내용 중에는 “이 계약은 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」상의 토지 거래허가(신고), 「택지소유상한에 관한 법률」상의 택지취득허가 및 「부동산 등기법」상의 검인절차를 경료한 후 본 계약체결을 전제로 한 계약이다” 라고 명기되어 있음

○ 위와 같은 경우 부동산매매업소득의 수입시기를 언제로 볼 것인지 여부

(갑설) 사업소득 중 부동산매매업의 경우도 양도소득세 신고기준인「소득세법」 제105조 제1항 제1호 단서 및 제110조 제1항의 규정을 준용하여 토지거래 허가를 받은 날이 속하는 과세연도가 수입시기이다.

(을설) 사업소득 중 부동산매매업 경우 소득세법 시행령 제48조 제11호 의 규정에 의해 대금을 청산한 날을 수입시기로 보아야 한다.

2. 질의내용에 대한 자료

가, 관련 법령

○ 소득세법 제24조

① 거주자의 각 소득에 대한 총수입금액의 계산은 당해연도에 수입하였거나 수입할 금액의 합계액에 의한다. (1994. 12. 22. 개정)

② 제1항의 경우 금전 외의 것을 수입하는 때에는 그 수입금액을 그 거래 당시의 가액에 의하여 계산한다. (1994. 12. 22. 개정)

③ 총수입금액의 계산에 있어서 수입하였거나 수입할 금액의 범위와 계산 또는 확정 시기에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (1994. 12. 22. 개정)

○ 소득세법 시행령 제48조

사업소득에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 다음 각호에 규정하는 날로 한다 .

11. 제1호 내지 제10호의 4에 해당하지 아니하는 자산(주택신축판매업의 경우의 주택과 부동산매매업의 경우의 부동산을 포함한다)의 매매 (2003.12.30.개정)

대금을 청산한 날. 다만，대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용 수익일 로 한다.

나, 관련 예규

○ 서면1팀-632, 2005.06.07

예약매출이란 제품이나 상품 등의 판매를 미리 예약하고 장래의 정해진 시점에 매수자에게 상품 또는 제품을 인도하는 판매형태를 말하는 것이나 건설업실무에서는 아파트분양방식에 의한 매출계약을 의미하는 것으로서,

개인사업자인 부동산매매업 및 주택신축판매업의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제5호의 예약매출의 수입시기에 불구하고 소득세법 시행령 제48조 제11호 의 규정에 의한 대금을 청산한 날이며, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기ㆍ등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기ㆍ등록일 또는 사용수익일로 하는 것임.

○ 재소득-220, 2004.06.04.

상가신축판매업의 수입시기는 소득세법시행령 제48조 제11호 의 규정에 따라 「대금을 청산한 날」임. 다만, 대금을 청산하기 전에 소유권 등의 이전에 관한 등기 또는 등록을 하거나 당해 자산을 사용수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일을 수입 시기로 하는 것임.

○ 재소득46073-60, 2003.05.06.

｢질의배경｣

당 업체는 법인이 아닌 개인사업자로서 면적기준으로 상가가 주택면적의 10％ 미만인 주상 복합 아파트 약 500세대를 신축분양하는 주택신축판매업자로서 분양계약시점에서 입주까지는 약 2년 2개월이 소요되어 수입인식시기를 소득세법시행령 제48조 제11호 및 국세청예규 (소득 46011-476,2000.4.22)에 따라 잔금청산일을 기준으로 1996년 개업 이후 현재까지 종합 소득세 신고를 하여 왔으나 최근 세무관서에서는 또 다른 예규(서일 46011-11220, 2002. 9. 23)를 들어 작업진행률에 의하여 수입 을 인식해야 한다고 하여 국세청에 질의한 바 역시 소득세법시행령과 상치되는 같은 해석을 하므로 납득이 되지 아니하여 질의 함.

｢회신｣

주택신축판매업의 주택매매의 경우 사업소득의 수입시기는 대금을 청산한 날임. 다만 대금을 청산하기 전에 등기등록하거나 사용수익하는 경우에는 그 등기등록일 또는 사용수익일임.

○ 제도46011-11342, 2001.06.04.

건설․제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 󰡒건설 등󰡓이라 함)의 제공에 대한 총수입금액의 수입할 시기는 용역의 제공을 완료한 날(목적물을 인도하는 경우에는 목적물을 인도한 날)로 하는 것이나,

소득세법시행령 제48조 제5호 단서 규정에 의하여 계약기간이 1년 이상인 건설 등으로서 비치․기장된 장부에 의하여 당해 과세기간 종료일까지 실제로 발생한 건설 등의 필요경비 총누적액을 확인할 수 있는 경우에는 같은법 시행규칙 제20조에 작업진행률을 기준으로 하여 수입시기 및 총수입금액 등을 계산하는 것임.

○ 서면인터넷방문상담1팀-728, 2004.06.01

재소득46073-60(2003.05.06)은 ‘주택신축판매업의 주택매매의 경우 사업 소득의 수입시기’ 에 관하여 국세청에서 생산한 예규 소득46011-476(2000.04.22) 및 서일46011-11220 (2002.09.23)중에서 재정경제부의 입장을 밝힌 것으로 새로운 해석으로 볼 수 없습니다.

소득세법 제24조 · 소득세법시행령 제48조