토지와 건물을 함께 양도시 나대지로 양도하려했으나 건물이 철거 안 된 경우 과세표준 안분계산 여부

1. 질의내용 요약

1. 현황

① 당사업자는 1998. 4. 14 경제 대책조정회의에서 결정된 금융기업 구조개편 촉진방안에 따라 부천시에 소재하고 있는 부동산(토지, 건물)을 재무구조개선을 위하여 한국토지공사에 금융기관의 부채 상환을 목적으로 다음과 같은 조건으로 양도하였음.

② 한국토지공사의 양수조건

부동산 양도시 건물 및 구축물 등을 양도자(당사업자)의 부담으로 철거하여 나대지 상태로 하여야 함을 원칙으로 함. 다만, 양도자가 부동산양도시 건물 등을 철거치 않고 양도할 경우는 “건물 등의 양도가액은 없는 것”으로 계약서상 명시하여 양수하였고 당사업자는 상기조건을 수용하여야만 매각이 가능하여 수용하였음.

③ 당사업자는 기업구조조정의 일환으로 상기 부천시 소재 부동산을 당사 부담으로 철거후 매각하려고 하였으나 당사의 여건상 많은 어려움이 있어 철거치 않고 양도할 경우 상기 조건에 따라 건물 등의 양도가액은 없는 것으로 하여 양도함.

2. 관련예규

이 때 ‘국세청 질의회신문’에서는 사업자가 토지 및 건물 등을 양도함에 있어 건물 등은 양도자의 부담으로 철거하여 나대지 상태로 양도하는 것을 원칙으로 하되 양도자가 철거하지 않고 양도하면 건물 등의 양도가액은 없는 것으로 한다는 내용을 계약서에 명시하였다 하더라도 양도당시 건물 등을 철거하지 않은 상태로 양도하는 경우에는 당해 건물 등에 대한 부가가치세 과세표준은 부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 단서의 규정에 의하여 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한 금액으로 한다고 하였고(부가 46015-2862, 1999. 9. 17)

종전 ‘국세청 질의회신문’에서는 사업자가 토지 건물 등을 양도함에 있어 한국토지공사의 인수조건에 따라 당해 건물을 철거하지 않는 상태로 양도하는 경우에는 계약내용에 건물가액이 없는 것으로 계약서에 명시되어 있다하더라도 부가가치세법 제13조 제1항 의 규정에 의하여 시가로 부가가치세가 과세된다고 회신하였음(부가 46015-2062, 1998. 9. 10).

3. 질의사항

① 당사업자의 경우에는 토지가액만 있고 건물가액이 없는 것은 담합에 의한 허위계약서를 작성할 소지가 있는 개인간의 거래가 아닌 한국토지공사의 계약서에 의거 명백한데도 토지가액과 건물가액이 불분명한 것으로 보아 안분계산하는 것은 이해가 되지 않으며,

② 부가가치세법 제13조 제1항 제3호 에는 부당하게 낮은 대가로 받거나 대가를 받지 않는 경우에는 자기가 공급한 재화 또는 용역의 시가로 부가가치세 과세표준을 계산하여야 하나 당사업자의 경우는 건물가액을 부당한 방법으로 대가를 받지 않는 경우에 해당된다고 볼 수 없으므로 건물에 대한 부가가치세는 과세할 수 없을 것으로 사료되어 질의함.

부가가치세법 시행령 제48조의2 · 부가가치세법 시행령 제48조 · 부가가치세법 제13조