환산취득가액 산정시 양도당시 기준시가

1. 질의내용

○ 수용에 따라 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시가(2008년도 개 별공시지가) 있는 토지가 사업인정 고시됨에 따라 모번지에서 분 할 및 용도지역 변경된 경우 적용되는 양도당시 기준시가

2. 사실관계

○ 1971.6.28. 신청인은 경남 @@시 @@구 @@동 산 163-14번지 소재 임야 2,475㎡(이하 “쟁점토지”)의 1/2 지분을 취득

○ 2008.9.17. 쟁점토지는 @@ 중앙역세권 종합개발사업으로 @@도시 관리계획(안) 및 도시개발구역 지정(안) 열람공고(@@시 고시 제2008 -1###호, 2008.9.17)가 되었고

- 2011.11.9. 도시개발구역 지정 및 개발계획승인 고시(@@시 고시 제2011-273호, 2011.11.9)되어 사업인정고시가 됨

○ 2012.6.18. 사업지구 편입면적에 해당하는 쟁점토지는 모번지 토 지 (경남 @@시 @@구 @@동 산163-4 소재 토지, 이하 “모번지 토 지”)에서 분할되었고, 용도지역은 자연녹지지역에서 일반상업지역으로 변 경됨

○ 쟁점토지에 대하여 2008년 표준지 공시지가를 기초로 산정한 보상금액을 통보받았으나 신청인의 이의로 수용재결 신청되었고

- 재결청은 2014.12.30.에 2015.2.23.을 수용개시일로 하는 재결서를 신청인에게 통보(당초 산정한 보상금액 인정)하였고, 사업시행자는 2015.2.23. 수용을 원인으로 쟁점토지의 소유권을 이전함

3. 관련 법령

○ 소득세법 제99조

① 제96조제2항, 제97조제1항제1호가목 단서, 제100조 및 제114조제7 항에 따른 기준시가는 다음 각 호에서 정하는 바에 따른다. <개정 2013.5.28, 2014.12.23>

1. 제94조제1항제1호에 따른 토지 또는 건물

가. 토지

「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 개별공시지가 (이하 "개별공시지가"라 한다). 다만, 개별공시지가가 없는 토지의 가액은 납세지 관할 세무서장이 인근 유사토지의 개별공시지가를 고려하여 대통령령으로 정하는 방법에 따라 평가한 금액으로 하고, 지가(地價)가 급등하는 지역으로서 대통령령으로 정하는 지역의 경 우에는 배율방법에 따라 평가한 가액으로 한다.

○ 소득세법 시행령 제164조

⑨ 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 가액이 법 제99조제1항제1호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액보다 낮은 경우에는 그 차 액을 같은 호 가목부터 라목까지의 규정에 따른 가액에서 차감하여 양도 당시 기준시가를 계산한다. <개정 1999.12.31, 2002.12.30, 2005.2.19, 2005.8.5, 2009.2.4, 2013.2.15>

1. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」에 따른 협의매수・수용 및 그 밖의 법률에 따라 수용되는 경우의 그 보상액과 보상액 산정의 기초가 되는 기준시가 중 적은 금액

2. 「국세징수법」에 의한 공매와 「민사집행법」에 의한 강제경매 또는 저당권실행을 위하여 경매되는 경우의 그 공매 또는 경락가액

○ 소득세법 시행규칙 제80조

⑧ 영 제164조제9항제1호에서 보상금액 산정의 기초가 되는 기준시 가는 보상금 산정 당시 해당 토지의 개별공시지가를 말한다. <신설 2009.4.14>

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제67조

① 보상액의 산정은 협의에 의한 경우에는 협의 성립 당시의 가격을, 재결에 의한 경우에는 수용 또는 사용의 재결 당시의 가격을 기 준으로 한다.

② 보상액을 산정할 경우에 해당 공익사업으로 인하여 토지 등의 가 격이 변동되었을 때에는 이를 고려하지 아니한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제68조

① 사업시행자는 토지등에 대한 보상액을 산정하려는 경우에는 감정 평가업자 3인(제2항에 따라 시・도지사와 토지소유자가 모두 감정 평가업자를 추천하지 아니하거나 시・도지사 또는 토지소유자 어느 한쪽이 감정평가업자를 추천하지 아니하는 경우에는 2인)을 선정 하여 토지 등의 평가를 의뢰하여야 한다. 다만, 사업시행자가 국 토교통부령으로 정하는 기준에 따라 직접 보상액을 산정할 수 있을 때에는 그러하지 아니하다. <개정 2012.6.1, 2013.3.23>

② 제1항 본문에 따라 사업시행자가 감정평가업자를 선정할 때 해당 토지를 관할하는 시・도지사와 토지소유자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 감정평가업자를 각 1인씩 추천할 수 있다. 이 경우 사업 시행자는 추천된 감정평가업자를 포함하여 선정하여야 한다. <개정 2012.6.1>

③ 제1항 및 제2항에 따른 평가 의뢰의 절차 및 방법, 보상액의 산정 기준 등에 관하여 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. <개정 2013.3.23>

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제70조

① 협의나 재결에 의하여 취득하는 토지에 대하여는 「부동산 가격 공시 및 감정평가에 관한 법률」에 따른 공시지가를 기준으로 하여 보상하되, 그 공시기준일부터 가격시점까지의 관계 법령에 따른 그 토지의 이용계획, 해당 공익사업으로 인한 지가의 영향을 받지 아니하는 지역의 대통령령으로 정하는 지가변동률, 생산자물가 상 승률( 「한국은행법」 제86조 에 따라 한국은행이 조사・발표하는 생산자물가지수에 따라 산정된 비율을 말한다)과 그 밖에 그 토지의 위치・형상・환경・이용상황 등을 고려하여 평가한 적정가격으로 보상하여야 한다.

② 토지에 대한 보상액은 가격시점에서의 현실적인 이용상황과 일반 적인 이용방법에 의한 객관적 상황을 고려하여 산정하되, 일시적인 이용상황과 토지소유자나 관계인이 갖는 주관적 가치 및 특별한 용도에 사용할 것을 전제로 한 경우 등은 고려하지 아니한다.

③ 사업인정 전 협의에 의한 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 해당 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 가격시점과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

④ 사업인정 후의 취득의 경우에 제1항에 따른 공시지가는 사업인정 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서, 해당 토지에 관한 협의의 성립 또는 재결 당시 공시된 공시지가 중 그 사업인 정고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

⑤ 제3항 및 제4항에도 불구하고 공익사업의 계획 또는 시행이 공고 되거나 고시됨으로 인하여 취득하여야 할 토지의 가격이 변동되 었다고 인정되는 경우에는 제1항에 따른 공시지가는 해당 공고일 또는 고시일 전의 시점을 공시기준일로 하는 공시지가로서 그 토지의 가격시점 당시 공시된 공시지가 중 그 공익사업의 공고일 또는 고시일과 가장 가까운 시점에 공시된 공시지가로 한다.

○ 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙 제23조

① 공법상 제한을 받는 토지에 대하여는 제한받는 상태대로 평가한다. 다만, 그 공법상 제한이 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 가하여진 경우에는 제한이 없는 상태를 상정하여 평가한다.

② 당해 공익사업의 시행을 직접 목적으로 하여 용도지역 또는 용도지구 등이 변경된 토지에 대하여는 변경되기 전의 용도지역 또는 용도지구 등을 기준으로 평가한다.

소득세법 제99조 · 소득세법시행규칙 제80조 · 소득세법시행령 제164조 · 한국은행법 제86조