공동으로 소유하던 토지(대지)를 공유물 분할한 이후 양도하는 경우 비사업용 토지 여부

[ 회 신 ]

귀 질의의 경우 공유물 분할하기 전의 당해 토지가 주택의 부속토지에 해당하는지 여부는 사실판단할 사항입니다.

5. 거주자가 2007.01.01. 이후에 양도하는 토지가 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각 호의 규정에 의한 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 7 규정에 의한 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되고 장기보유특별공제 가 배제되는 것입니다. 다만, 양도하는 토지가 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되지 아니하고 같은법 제95조 규정에 의한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것입니다. 끝.

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 내 용

- ○○광역시 ○구 ○○동 399번지 113호에 소재하는 토지(대지 : 496㎡) 중 일부 지분(165㎡)으로 취득하여 3인(A,B,C) 공동명의로 소유하다가 그 중 165㎡를 공유물 분할하여 ○○광역시 ○구 ○○동 399번지 155호로 분할되어 당해 토지 165㎡를 본인(C) 1인의 단독소유로 등기하였음

- 위 토지를 공유물 분할하기 전에 당초 토지 지상에는 다른 공동소유자인 A의 건물 연면적 131.3㎡와 B의 건물 연면적 75.6㎡이 소재하고 있음

- 본인의 단독 소유로 공유물 분할된 당해 토지는 2006.11.16 분할되기 전인 2005년 및 2006년에는 주택부속토지로서 재산세를 납부하였음

- 분할된 당해 토지에 대한 2007년도 재산세는 나대지로서 납부하였음

○ 질 의

- 위와 같은 경우로서 공유물 분할된 당해 토지(165㎡)를 양도하는 경우 비사업용 토지에 해당하는지 여부

- 양도하는 당해 토지(165㎡)는 장기보유특별공제 적용 및 양도소득세의 세율은 어떻게 되는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제95조

① 양도소득금액은 제94조의 규정에 의한 양도소득의 총수입금액(이하 “양도가액 ” 이라 한다)에서 제97조의 규정에 의한 필요경비를 공제하고, 그 금액(이하 “양도 차익”이라 한다)에서 장기보유특별공제액을 공제한 금액으로 한다. (1994. 12. 22. 개정)

② 제1항에서 “장기보유특별공제액”이라 함은 제94조 제1항 제1호에 규정하는 자산(제104조 제1항 제2호의 3 내지 제2호의 8의 규정에 의한 세율을 적용받는 자산 및 동조 제3항에 규정하는 미등기양도자산을 제외한다)으로서 그 자산의 보유기간이 3년 이상인 것에 대하여 다음 각호의 구분에 따라 계산한 금액을 말한다 . (2005. 12. 31. 개정)

1. 당해 자산의 보유기간이 3년 이상 5년 미만인 것 (1994. 12. 22. 개정)

양도차익의 100분의 10

2. 당해 자산의 보유기간이 5년 이상 10년 미만인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 15

3. 당해 자산의 보유기간이 10년 이상인 것 (2005. 12. 31. 개정)

양도차익의 100분의 30. 다만, 양도소득세가 과세되는 대통령령이 정하는 1세대 1주택의 경우에 당해 주택의 보유기간이 15년 이상인 것은 양도차익의 100분의 45

③ 이하 생략

○ 소득세법 제104조

① 거주자의 양도소득세는 당해 연도의 양도소득과세표준에 다음 각호의 세율을 적용하여 계산한 금액(이하 “양도소득산출세액”이라 한다)을 그 세액으로 한다. 이 경우 하나의 자산이 다음 각호의 규정에 의한 세율 중 2 이상의 세율에 해당 하는 때에는 그 중 가장 높은 것을 적용한다 . (2003. 12. 30. 후단신설)

1. 제94조 제1항 제1호ㆍ제2호 및 제4호의 규정에 의한 자산 (2004. 12. 31. 개정)

양도소득과세표준 세율

1천만원 이하 과세표준의 100분의 9

1천만원 초과 4천만원 이하 90만원 ＋ 1천만원을 초과하는 금액의 100분의 18

4천만원 초과 8천만원 이하 630만원 ＋ 4천만원을 초과하는 금액의 100분의 27

8천만원 초과 1천710만원 ＋ 8천만원을 초과하는 금액의 100분의 36

2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호에 규정하는 자산으로서 그 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 것 (2003. 12. 30. 개정)

2의 2. 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산으로서 그 보유기간이 1년 미만인 것 (2003. 12. 30. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 50

2의 3. - 2의 6. 생략

2의 7. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지 (2005. 12. 31. 신설)

양도소득과세표준의 100분의 60

2의 8. 이하 생략

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다 . (2005. 12. 31. 신설)

1. - 3. 생략

4. 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지 중 다음 각 목을 제외한 토지 (2005. 12. 31. 신설)

가. 「지방세법」 또는 관계 법률의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

나. 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 이용상황ㆍ관계 법률의 의무이행 여부 및 수입금액 등을 감안하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지로서 대통령령이 정하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

5. 「지방세법」 제182조 제2항 의 규정에 의한 주택부속토지 중 주택이 정착된 면적에 지역별로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

6. - 7. 생략

② 제1항의 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법률의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 대통령령이 정하는 부득이한 사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 대통령령이 정하는 바에 따라 비사업용 토지로 보지 아니할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항 및 제2항의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 6

법 제104조의 3 제1항 각 호 외의 부분에서 “대통령령이 정하는 기간”이라 함은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 기간을 말한다 . (2005. 12. 31. 신설)

1. 토지의 소유기간이 5년 이상인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

2. 토지의 소유기간이 3년 이상이고 5년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

다. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

3. 토지의 소유기간이 3년 미만인 경우에는 다음 각 목의 모두에 해당하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

가. 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 (2005. 12. 31. 신설)

나. 토지의 소유기간의 100분의 20에 상당하는 기간을 초과하는 기간. 이 경우 기간의 계산은 일수로 한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 7

법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 이 영에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의한다 . 다만, 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의한다 . (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 12

법 제104조의 3 제1항 제5호에서 “지역별로 대통령령이 정하는 배율”이라 함은 다음 각 호의 배율을 말한다 . (2005. 12. 31. 신설)

1. 도시지역 안의 토지 5배 (2005. 12. 31. 신설)

2. 도시지역 밖의 토지 10배 (2005. 12. 31. 신설)

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2235, 2007.07.23.

1. 「소득세법 시행령」 제168조 의 7의 규정에 의하여 같은법 제104조의 3의 규정을 적용함에 있어서 농지ㆍ임야ㆍ목장용지 및 그 밖의 토지의 판정은 같은법 시행령에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 사실상의 현황에 의하는 것이나 , 사실상의 현황이 분명하지 아니한 경우에는 공부상의 등재현황에 의하는 것임 .

2. 「소득세법」 제104조 제1항 제2호 의 7에서 규정하는 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 같은법 시행령 제168조의 6에서 정하는 기간동안 같은법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임 .

3. 생략

○ 서면4팀-967, 2007.03.22.

1. 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 규정의 “비사업용토지”는 당해 토지를 소유 하는 기간중 같은법 시행령 제168조의 6 규정에서 정하는 기간동안 같은법 제1 04조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 토지 소유기간 중 지목이 변경된 경우, 지목별로 「소득세법」 제104조 의 3 제1항 각호에 해당(이하 “지목별 비사업용 토지 해당”이라 함)하는지 여부를 판단하며 같은조 제1항 및 같은법 시행령 제168조의 6 규정의 “대통령령이 정하는 기간”을 계산함에 있어서는 “지목별 비사업용토지 해당”기간을 합산하는 것임.

3. 위 1.의 규정을 적용함에 있어 농지, 임야 및 목장용지 외의 토지는 당해 토지 를 소유하는 기간 중 「소득세법 시행령」 제168조 의 6 규정에서 정하는 기간 동안 같은법 제104조의 3 제1항 제4호 나목( 「지방세법」 제182조 제1항 제2호 및 제3호의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지)에 해당되는 경우에는 비사업용토지에서 제외되는 것임.

○ 서면4팀-2511, 2007.08.24.

1. 소득세법 제104조 의 3 제1항 규정의 비사업용 토지는 당해 토지를 소유하는 기간 중 「동법 시행령」 제168조의 6 규정에서 정하는 기간 동안 동법 제104조의 3 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지를 말하는 것임.

2. 위 “1”을 적용함에 있어 「지방세법」 제182조 제2항 규정에 의한 주택부속 토지 중 주택이 정착한 면적에 「소득세법 시행령」 제168조 의 12에서 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적을 초과하는 토지는 비사업용 토지에 해당하는 것임 .

○ 서면4팀-1156, 2007.04.09.

「소득세법」 제96조 제1항 규정에 의하여 2007.1.1. 이후에 양도하는 토지 등이 양도소득세 과세대상에 해당하는 경우 양도소득세는 실지거래가액으로 과세 되는 것이며, 2007.1.1. 이후에 양도하는 토지가 같은법 제104조의 3 제1항 각호의 규정에 의한 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 양도소득세의 중과세율(60％)이 적용되고 장기보유특별공제가 배제되는 것임 .

○ 서면4팀-3009, 2007.10.19.

1. - 2. 생략

3. 거주자가 2007.01.01. 이후에 양도하는 토지가 「소득세법」 제104조 의 3 규정에 의한 비사업용 토지에 해당되지 아니하는 경우에는 같은법 제104조 제1항 제2호의 7 규정에 의한 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되지 아니하는 것임 . 이 경우 양도하는 토지에 대하여 양도소득세의 중과세율(60%)이 적용되지 아니하는 경우에는 같은법 제95조 규정에 의한 장기보유특별공제를 적용받을 수 있는 것임 .

( 이 하 여 백 )

소득세법 제104조 · 소득세법 제95조 · 소득세법시행령 제168조