1세대 3주택자가 1주택을 처분 후 나머지 주택에 대한 일시적 2주택 특례 적용여부

1. 질의내용 요약

- 주택 보유현황은 아래와 같음

․ A주택 : 기존주택으로 1년 이상 보유

․ B주택 : 기존주택으로서 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주

․ C주택 : 신규로 구입한 주택

- C주택을 구입한 상태에서 구입 후 1년 이내에 A주택을 먼저 처분하고 바로 B주택을 처분하는 경우 B주택 처분에 따른 양도소득세를 산정함에 있어 일시적 2주택 비과세 특례규정을 적용받을 수 있는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령이 정하는 1세대 1주택”이라 함은 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 당해 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 의 규정에 의하여 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시 지역에 소재하는 주택의 경우에는 당해 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유 기간 중 거주기간이 2년 이상인 것) 을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각호의 1에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. “이하 생략”

○ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(1년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 재정경제부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항의 규정을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목의 규정에 의하여 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2002. 12. 30. 후단개정)

② “이하 생략”

나. 유사사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2007, 2007.06.28

(사실관계)

- 1989.5월과 2005.6월 각각1주택을 취득하여 보유하던 중 2006.11월 1주택을 취득 후 2005.6월 취득한 주택이 노후하여 멸실신고 후 멸실하고 1989.5월 취득한 주택을 양도하는 경우 일시적인 2주택의 비과세 특례를 적용받을 수 있는지.

(질의내용)

- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부

「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분(멸실포함)하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것이나 양도가액은 6억원을 초과하는 경우 6억원의 초과부분에 대하여는 비과세 되지 않는 것임.

○ 서면4팀-1845, 2007.06.04

(사실관계)

- 2채의 주택이 ○○택지지구내에 편입되어 당해 주택의 부수토지는 2006 보상이 완료되고 건물에 대하여는 2007.5월 b공사와 매매계약을 체결하여 계약후 10이후에 90％를 보상하고 10％는 당해 주택에 대한 공과금 정산 및 거주자 퇴거후 지급하기로 함.

- 본인의 경우 거주하는 주택의 철거에 의하여 새로운 주택을 취득하고자 함.

(질의내용)

- 위의 새로운 주택 취득후 양도하는 1주택에 대하여 일시적인 2주택 비과세특례 적용 여부

「소득세법」 제89조 제1항 제3호 의 규정을 적용함에 있어서 2개 이상의 주택을 같은 날에 양도하는 경우 당해 거주자가 선택하는 순서에 따라 주택을 양도한 것으로 보는 것이며, 「소득세법 시행령」 제155조 제1항 의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세되는 것임.

○ 서면4팀-2636, 2005.12.27

- 1983년에 서울에 “A”아파트를 취득하고 2005.4월에 “B”아파트를 취득하여 이사함.

- 2001년에 취득한 “C”아파트를 동일세대원 자녀에게 증여한 후 “A”아파트를 “B”아파트 취득 후 1년 이내에 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 혜택을 받을 수 있는지.

1주택을 소유한 1세대가 다른 주택을 취득하여 양도일 현재 일시적으로 1세대 2주택이 된 경우 세대별로 판단하여 다른 주택을 취득한 날부터 일시적인 2주택 중복 보유 허용 기간내에 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 때에는 현행 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정에 의하여 1세대 1주택 비과세특례를 적용할 수 있는 것이나, 1세대 3주택(동일세대원 소유주택 포함)의 경우 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 양도하는 주택이 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세가 비과세 되는 것임.

○ 서면4팀-1760, 2005.09.27

(사실관계)

A주택 : 1999.3. 취득하여 현재까지 거주하고 있음.(○○시 소재)

B주택 : 2005.5.에 1/6지분으로 증여받음(△△시 소재)

C주택 : 2005.6. 취득(△△시 소재)

(질의사항)

1. 상기 B주택을 양도하는 경우 양도세율이 중과세율(60％)이 적용되는지.

2. 상기 B주택을 양도한 후에 A주택을 양도하는 경우 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 일시적 2주택자의 1세대 1주택 비과세 특례 규정에 따라 양도소득세가 비과세되는지.

1. 서울ㆍ경기도ㆍ광역시에 소재하는 주택(다만, 광역시 중에서 군 지역 및 경기도 중에서 읍ㆍ면지역에 있는 주택 중 국세청 기준시가 3억원 이하 주택은 제외) 3채를 보유하고 있는 1세대가 그 중 1주택을 양도하는 경우에는 60％의 양도소득세 세 율(중과세율)이 적용됨.

2. 소득세법 시행령 제155조 제1항 의 규정을 적용함에 있어 양도시점을 기준으로 일시적인 2주택의 비과세특례 대상여부를 판정하는 것으로, 3주택을 소유하던 1세대가 1주택을 먼저 처분하고 나머지 2주택 중 새로운 주택의 취득일부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도함에 있어 양도하는 주택이 소득세법 시행령 제154조 제1항 의 규정에 의한 비과세 요건을 충족한 경우 양도소득세는 비과세됨.

3. 귀 질의와 관련된 기질의회신문(서면4팀-1157, 2005.7.8. ; 서면4팀-420, 2005.3.22.)을 참고하기 바람

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조 · 소득세법시행령 제155조