1세대 1주택 해당하는 공동소유 고가주택의 양도차익 산정방법

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 갑․을은 공동으로 2000.1. 8억원에 주택을 취득하여 2008.1. 12억원에 양도함.

- 갑․을은 각각 30세 이상으로 결혼하여 각각 세대를 구성하고 있으며 각각 1세대 1주택에 해당함.

○ 질의내용

- 고가주택 판정 기준인 양도가액 6억원의 판정을 소유자별로 하는지 아니면 주택 전체를 양도가액을 기준으로 하는지 여부

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

① 다음 각호의 소득에 대하여는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다. (2005. 12. 31. 개정)

3 . 대통령령이 정하는 1세대 1주택(가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택을 제외한다)과 이에 부수되는 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별 로 대통령령이 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 인하여 발생하는 소득 (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 제95조

③ 제89조 제1항 제3호의 규정에 의하여 양도소득의 비과세대상에서 제외되는 고가주택(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 제1항의 규정에 불구하고 대통령령이 정하는 바에 따라 계산한 금액으로 한다. (2005. 12. 31. 개정)

○ 소득세법 시행령 제156조

(2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “가액이 대통령령이 정하는 기준을 초과하는 고가주택”이라 함은 주택 및 이에 부수되는 토지의 양도당시의 실지거래가액의 합계액(1주택의 일부를 양도하는 경우에는 실지거래가액 합계액에 양도하는 부분의 면적이 전체주택면적에서 차지하는 비율을 나누어 계산한 금액을 말한다)이 6억원을 초과하는 것을 말한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제1항의 규정을 적용함에 있어서 제154조 제3항 본문의 규정에 의하여 주택으로 보는 부분(이에 부수되는 토지를 포함한다)에 해당하는 실지거래가액을 포함한다. (2002. 12. 30. 개정)

③ 제155조 제15항의 규정에 의하여 단독주택으로 보는 다가구주택의 경우에는 그 전체를 하나의 주택으로 보아 제1항의 규정을 적용한다. (2002. 12. 30. 개정)

○ 소득세법 시행령 제160조

(2002. 12. 30. 제목개정)

① 법 제95조 제3항의 규정에 의한 고가주택에 해당하는 자산의 양도차익 및 장기보유특별공제액은 다음 각호의 산식에 의하여 계산한 금액으로 한다. 이 경우 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지가 그 보유기간이 다르거나 미등기양도자산에 해당하는 때에는 6억원에 당해 주택 또는 이에 부수되는 토지의 양도가액이 그 주택과 이에 부수되는 토지의 양도가액의 합계액에서 차지하는 비율을 곱하여 안분계산한다. (2002. 12. 30. 개정)

1. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 양도차익 (2002. 12. 30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제1항의 규정에 의한 양도차익 × ─────────

양도가액

2. 고가주택에 해당하는 자산에 적용할 장기보유특별공제액 (2002. 12. 30. 개정)

양도가액―6억원

법 제95조 제2항의 규정에 의한 장기보유특별공제액 × ─────────

양도가액

② 제1항 후단의 규정에 의한 양도가액의 안분계산은 법 제100조 제2항의 규정을 준용한다.

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2627, 2005.12.27

(현황)

상속주택 : 1986.2. 주택을 아래와 같이 지분상속 받았으며, 양도가액 23억원임.

ㆍ모 : 3/12, 기타 3자녀 : 6/12

ㆍ자 : 3/12(대표 상속인 : 소득세법 시행령 제155조 제3항 제2호 호주승계인)

(질의)

대표 상속인의 1세대 1주택 고가주택 매각시 양도차익 및 장기보유특별공제액 계산시 지분별 양도가액을 의미하는지 주택 전체의 양도가액을 기준으로 계산하는지.

「소득세법 시행령」제156조의 규정에 의한 고가주택의 판정은 그 소유지분에 관계없이 1주택(그 부수토지 포함. 이하 같음) 전체를 기준으로 판정하고, 1세대 1주택의 양도소득세 비과세요건을 갖춘 고가주택을 양도하는 경우 그 양도차익은 「소득세법」제95조 제3항 및「같은법 시행령」제160조의 규정에 따라 계산하는 것임.

○ 서면5팀-2423, 2007.08.30

고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.

( 소득세법 제95조 (양도가액 × 지분율) － (6억원 × 지분율)

제1항의 규정에 의한 × ──────────────────────

양도차익 × 지분율) (양도가액 × 지분율)

○ 서면5팀-1034, 2006.11.29

1. 생략

2. 1주택 전체의 실지양도가액이 6억원을 초과하면 현행 소득세법 시행령 제156조 규정에 의거 고가주택에 해당하며, 고가주택으로서 1세대 1주택 양도소득세 비과세요건을 갖춘 경우의 양도차익 계산은 소득세법 제95조 제3항 및 동법 시행령 제160조의 규정에 따라 계산하는 것으로 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.

(양도가액×지분율)－(6억원×지분율)

( 소득세법 제95조 제1항 의 × ──────────────────

규정에 의한 양도차익×지분율) (양도가액×지분율)

○ 서면4팀-3134, 2006.09.13

1. 생략

2. 1주택을 여러 사람이 공유하고 있는 때에는 공유자 각인이 1주택을 소유한 것으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조 제1항 에 의한 1세대 1주택 비과세규정을 적용하는 것임.

3. 1세대 1주택 비과세 요건을 갖춘 고가주택을 공동으로 소유하다가 양도하는 경우 공동소유자별 양도차익은 아래의 계산산식에 의하는 것임.

( 소득세법 제95조 제1항 의 (양도가액×지분율) - (6억원×지분율)

규정에 의한 양도차익 × 지분율) × ──────────────────

(양도가액×지분율)

○ 서면4팀-1815, 2004.11.10

1. ～ 3. (생략)

3. 주택(공동주택)의 양도당시 실지거래가액이 6억원을 초과하는 고가주택은 현행 소득세법 제96조 제1항 제1호 의 규정에 의하여 실지거래가액을 적용하여 양도가액을 산정하는 것이며, 1주택을 세대가 다른 2인이 공동소유하고 있다 하더라도 동 주택의 고가주택 여부를 판정함에 있어서는 1주택 전체를 기준으로 판단하는 것임.

4. (이하 생략)

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제156조 · 소득세법시행령 제155조 · 소득세법 제96조 · 소득세법 제95조 · 소득세법시행령 제160조