지분제 형태 공사계약에 있어 할인분양으로 감소한 시공사 수입금액의 손금귀속시기

1. 질의내용

○ 건설사(시공사)가 정비조합과 지분제 계약 * 을 맺어 사업을 진행하였 으나, 해당건설용역이 완료된 후 건설경기 침체로 부득이 미분양 부동산을 할인분양함에 따라 당초 계상한 분양수입금액이 감소하여 손실이 발생하는 경우에

* 지분제계약: 조합은 분양가 변동에 상관없이 확정된 분담금을 부담하며 사업에 따른 위험이나 초과 이익은 건설사에 귀속되어 분양에 대한 책임도 건설사가 부담하는 계약

- 해당 미분양 부동산이 분양(매각)된 시점을 그 손실가액이 확정된 시점 으로 보아 건설사의 손금으로 계상할 수 있는지 여부

2. 사실관계

○ □□□□(주)(“질의법인”, 시공사)는 아파트 신축업을 영위하는 건설업 법 인 으로

- 200*.*월과 200*.*월 주택재건축사업을 위하여 주택재건축정비사업조합 B, C(이하 “정비조합”)와 각각 지분제 형태의 공사계약을 체결하고 아파트 신축 공사를 수행함

○ 상기 2개 현장 모두 공사가 완료된 이후에도 상당수의 아파트 및 상가 등이 미분양상태에 있게 되어, 질의법인과 정비조합은 해당 아파트 준공시점에 당초 산정한 일반분양가를 기준으로 공사도급금액을 정산하였으나

- 이후에도 미분양 상태가 장기화됨에 따라 도급공사비 전액을 현금으로 회수하지 못하는 상황이 발생하였으며

- 따라서 질의법인을 우선수익자로 하는‘부동산처분 신탁계약’을 통해 미분양된 물건(이하“미분양부동산”)의 실질적인 처분과 관리업무 일체를 질의법인이 위임 받아 해당 미분양 부동산을 처분하게 됨

<공사도급계약 주요내용>

○ [공사계약서상 사업시행의 방법] 질의법인은 정비조합의 조합원이 소유하고 있는 토지 및 지상물을 제공받아 아파트 신축공사를 수행 하면서 이에 대한 대가로 신축된 아파트 및 부대복리시설을 각 평형별 지분금(각 평형별 무상평수)으로 지급하기로 하고,

- 각 조합원으로 하여금 해당 입주평형의 세대당분양가에서 각 조합원의 평형별 무상지분금액을 차감한 금액을 분담금으로 납부하도록 함

○ [공사도급금액] 공사도급금액은 조합의 사업경비 중 회계처리상 대여금 으로 처리되는 사업경비를 제외한 잔여 수입금액의 총액을 질의법인의 공사도급금액으로 하도록 정함

○ [일반분양물량에 대한 처리] 조합원 분양을 제외한 일반분양가격의 경우 조합원분양가보다 높게 책정하도록 하고 장기 미분양세대에 대해서는 질의법인(시공사)과 정비조합이 합의하여 분양가를 정할 수 있도록 하였으나,

- 준공 후에는 질의법인이 임의처리할 수 있도록 함으로써 결국 미분양 세대의 실질적인 관리․처분 주체가 시공사인 질의법인에 있음을 분명히 함

<부동산처분신탁계약에 의한 미분양부동산의 처분>

○ 질의법인은 공사가 완료된 이후에도 장기간 미분양 물건 발생으로 공사미수금 충당이 어려워지자 질의법인을 우선수익자로 하는 부동산 처분신탁계약(이하 “신탁계약”)을 통해 미분양된 물건의 실질적인 처분․관리업무 일체를 위임받음

○ [신탁부동산의 처분] 신탁계약에서 수탁자는 정비조합의 별도 요청 없이도 우선수익자의 단독 요청에 따라 소유권 이전업무를 수행할 수 있도록 하였으며

- 우선수익자가 처분방법, 조건 및 가격을 결정하도록 함으로써 미분양 부동산의 실질적인 처분 및 관리업무 일체를 우선수익자에게 부여하여 신탁재산의 처분행위를 수행하도록 함

- 또한 신탁부동산의 처분수익금은 우선수익자가 직접 수령하도록 함

○ [권한의 위임] 신탁계약상 정비조합이 행사 또는 부담하는 모든 권한, 권리 및 의무는 우선수익자인 질의법인이 단독으로 행사 또는 부담 하기로 하며 정비조합은 어떠한 권한, 권리 및 의무도 행사 또는 부담하지 않기로 하였으며

- 또한 정비조합은 이에 대하여 일체의 이의를 제기하지 아니하도록 되어 있으며 신탁계약의 변경, 해지 및 신탁부동산의 관리․사용 ․처분권한 등 역시 우선수익자가 행사하는 것으로 되어 있음

○ [공사도급금액의 손실 반영] 이에 따라 질의법인은 신탁부동산의 실질적인 모든 권한, 권리 및 의무를 부담하게 됨으로써 정비조합의 합의 없이 독자적으로 처분방법 및 가격을 결정하여 미분양부동산을 처분하고 그 수익금으로 공사미수금을 반제하였으며

- 건설경기 침체의 장기화로 부득이 할인분양함에 따라 회수할 수 없게 된 공사미수금을 해당 미분양부동산이 실제 매각 처분된 날이 속하는 사업연도의 손금으로 계상함

3. 관련법령

○ 법인세 법 제40조

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제69조

① 법 제40조 제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설․제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 “건설 등”이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설 등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설 등을 완료한 정도(이하 이 조에서 “작업진행률”이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입 할 수 있다. <2013.2.15. 개정>

1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설 등의 경우

2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입 한다. <2013.2.15. 개정>

1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우

2. 법 제51조의2 제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우

③ 제1항을 적용할 때 작업진행률에 의한 익금 또는 손금이 공사계약의 해약으로 인하여 확정된 금액과 차액이 발생하는 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다. <2012.2.2. 신설>

○ 법인세법 기본통칙 40-69…4

건설업을 영위하는 내국법인의 소득금액을 계산함에 있어서 당초 작업진행률에 의하여 계상한 수입금액이 공사계약의 해약으로 인하여 수입금액으로 확정된 금액과 차이가 발생된 경우에는 그 차액을 해약일이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.

○ 법인세법 기본통칙 40-71…13

정부에 물품을 공급함에 있어서 그 가액을 사후에 확정하는 조건으로 물품을 공급한 법인이 잠정가액을 기준으로 당해 사업연도의 소득금액을 계산하여 신고한 후에 그 가액이 확정된 경우의 정산차액은 그 가액이 확정된 날이 속하는 사업연도의 익금 또는 손금에 산입한다.

법인세법시행령 제69조 · 법인세법 제40조