임대사업자에게 양도한 토지에 대한 양도소득세 감면세액 계산 방법

1. 사실관계

- 2009.07.27. 이 〇〇는 ‘서울시 영등포’ 소재 A토지 6,316.4㎡, 건물 4,967.12㎡ 취득

- 2018.11.20. 위 A토지 및 건물을 〇〇주식회사(C법인) 에 양도

C법인은 기존건물을 철거, 신축 후 임대사업 개시

(조특법§97의7에서 규정한 “임대사업자”에 해당하는 것으로 가정)

※신축건물 현황

○ 지하6층, 지상 19층

○ 연면적 52,667.44㎡(공동주택 39,615.3㎡/판매시설 12,164.15㎡/공공시설 887.99㎡)

○ 판매시설은 분양, 공공시설은 기부채납, 공동주택은 8년이상 장기일반민간임대 사업자로 등록

▻ 공동주택은 공공임대 87세대, 민간임대 409세대 건설

2. 질의내용

- A 토지 및 건물을 C 법인에 양도하고 토지에 대한 양도 소득세 감면 세액 계산 시, A 토지 산출세액에 감면율( 10%)을 적용하는지, 전체 건물 연 면적 (52,667.4 ㎡) 에 대한 주택연면적(39,615.3 ㎡) 의 비율을 곱하여 계산한 가액에 감면율을 적용하는지

3. 관련법령

○ 조세특례제한법 제97조의7

① 거주자가 공공지원민간임대주택을 300호 이상 건설하려는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제7호 에 따른 임대사업자 (이하 이 조에서 "임대사업자"라 한다)에게 2018년 12월 31일까지 토지를 양도함으로써 발생하는 소득에 대해서는 양도소득세의 100분의 10에 상당하는 세액을 감면한다. <개정 2018.1.16>

② 제1항에 따라 세액감면을 적용받으려는 자는 대통령령으로 정하는 바에 따라 납세지 관할 세무서장에게 세액감면 신청을 하여야 한다.

③ 임대사업자가 다음 각 호의 사유에 해당하는 경우 제1항에 따라 감면된 세액에 상당하는 금액을 그 사유가 발생한 과세연도의 과세표준을 신고할 때 소득세 또는 법인세로 납부하여야 한다. <개정 2016.1.19, 2018.1.16>

1. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제23조 에 따라 공공지원민간임대주택 개발사업의 시행자로 지정받은 자인 경우: 토지 양도일로부터 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 토지가 「민간임대주택에 관한 특별법」 제22조 에 따른 공급촉진지구로 지정을 받지 못하거나, 공급촉진지구로 지정을 받았으나 공급촉진지구 지정일로부터 대통령령으로 정한 기간 이내에 공급촉진지구내 유상공급면적의 100분의 50 이상을 공공지원민간임대주택으로 건설하여 취득하지 아니하는 경우

2. 제1호 외의 임대사업자의 경우: 토지 양도일로부터 대통령령으로 정하는 기간 이내에 해당 토지에 공공지원민간임대주택 건설을 위한 「주택법」 제15조 에 따른 사업계획승인 또는 「건축법」 제11조 에 따른 건축허가(이하 이 조에서 "사업계획승인등"이라 한다)를 받지 못하거나, 사업계획승인등을 받았으나 사업계획승인일로부터 대통령령으로 정하는 기간 이내에 사업부지 내 전체 건축물 연면적 대비 공공지원민간임대주택 연면적의 비율이 100분의 50 이상이 되지 아니하는 경우

④ 제1항에 따라 감면받은 세액을 제3항에 따라 납부하는 경우 에는 제33조의2제4항의 이자상당가산액에 관한 규정을 준용한다.

⑤ 제1항에 따른 감면 대상 양도소득금액의 계산 및 그 밖에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 조세특례제한법 시행령 제97조의7

① 법 제97조의7제1항을 적용받으려는 자가 토지와 건물 등을 함께 양도하는 경우 토지와 건물 등의 양도가액 또는 취득가 액의 구분이 불분명할 때에는 「소득세법 시행령」제166조제6항을 준용 하여 안분계산한다.

② 법 제97조의7제2항에 따라 세액감면 적용을 받으려는 자는 해당 토지의 양도소득 과세표준예정신고 또는 과세표준확정신고와 함께 기획재정부령으로 정하는 세액감면신청서에 토지를 양수하는 자가 「민간임대주택에 관한 특별법」제2조제7호에 따른 임대사업자로서 같은 조 제4호에 따른 공공지원민간임대주택 또는 같은 조 제5호에 따른 장기일반민간임대주택을 300호 또는 300세대 이상 취득하였거나 취득하려는 자임을 증빙할 수 있는 서류를 첨부하여 납세지 관할 세무서장에게 제출하여야 한다. <개정 2018.7.16>

③ 법 제97조의7제3항제1호 및 제2호에서 "토지 양도일로부터 대통령령으로 정하는 기간"이란 토지 양도일부터 3년을 말한다.

④ 법 제97조의7제3항제1호에서 "공급촉진지구 지정일로부터 대통령령으로 정하는 기간"이란 공급촉진지구 지정일부터 6년을 말한다.

⑤ 법 제97조의7제3항제2호에서 "사업계획승인일로부터 대통령 령으로 정하는 기간"이란 사업계획승인일부터 6년을 말한다.

조세특례제한법 제97조의7 · 소득세법시행령 제166조 · 조세특례제한법 시행령 제97조의7