2006.12.31이전에 도시개발사업시행자에게 양도하는 토지의 기준시가 신고여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

○ 사실관계

- 2004.12.23과 2005.5.4. 수원시 권선구에 소재하는 답을 취득하여 경작하여 오던 중 2006.12.28. 도시개발 사업시행자로 지정된 자에게 협의 매도하였습니다.

○ 질의내용

- 위의 토지를 기준시가로 양도소득세를 신고‧납부할 수 있는지요?

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제96조

① 제94조 제1항 각 호의 규정에 의한 자산의 양도가액은 당해 자산의 양도당시의 양도자와 양수자간에 실제로 거래한 가액(이하 “실지거래가액”이라 한다)에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

② 제94조 제1항 제1호 및 제2호의 규정에 의한 자산을 2006년 12월 31일까지 양도하는 경우에 그 자산의 양도가액은 제1항의 규정에 불구하고 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우를 제외하고는 당해 자산의 양도당시의 기준시가에 의한다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ～6 생략

7. 제104조의 2 제2항의 규정에 의한 지정지역 안의 부동산인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

8. 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지인 경우 (2005. 12. 31. 개정)

9.이하생략

○ 소득세법 제104조 의 2

① 재정경제부장관은 당해 지역의 부동산가격상승률이 전국소비자물가상승률보다 높은 지역 으로서 전국부동산가격상승률 등을 감안하여 당해 지역의 부동산가격이 급등하였거나 급등 할 우려가 있는 경우에 대통령령이 정하는 기준 및 방법에 따라 지정지역으로 지정할 수 있다. (2005. 12. 31. 신설)

② 제96조 제2항 제7호 및 제104조 제4항 제1호와 제2호에서 “지정지역 안의 부동산”이라 함은 제1항의 규정에 의한 지정지역에 소재하는 부동산중 대통령령이 정하는 부동산을 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

③ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 지정과 해제 그 밖의 필요한 사항을 심의하기 위하여 재정경제부에 부동산가격안정심의위원회를 둔다. (2005. 12. 31. 신설)

④ 제1항의 규정에 의한 지정지역의 해제 기준 및 방법, 부동산가격안정심의위원회의 구성 및 운용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 제104조 의 3

① 제96조 제2항 제8호 및 제104조 제1항 제2호의 7에서 “비사업용 토지”라 함은 당해 토지를 소유하는 기간 중 대통령령이 정하는 기간동안 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지(이하 이 조에서 “비사업용 토지”라 한다)를 말한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 전ㆍ답 및 과수원(이하 이 조에서 “농지”라 한다)으로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 것 (2005. 12. 31. 신설)

가. 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하지 아니하거나 자기가 경작하지 아니하는 농지. 다만, 「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 농지로서 대통령령이 정하는 경우를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

나. 특별시ㆍ광역시(광역시에 있는 군을 제외한다. 이하 이 조에서 같다) 및 시지역( 「지방자치법」 제3조 제4항 의 규정에 의한 도ㆍ농복합형태의 시의 읍ㆍ면 지역을 제외한다. 이하 이 조에서 같다)중 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」의 규정에 의한 도시지역(대통령령이 정하는 지역을 제외한다. 이하 이 호에서 같다) 안의 농지. 다만, 대통령령이 정하는 바에 의하여 소유자가 농지소재지에 거주하여 자기가 경작하던 농지가 특별시ㆍ광역시 및 시지역의 도시지역에 편입된 날부터 대통령령이 정하는 기간이 종료되지 아니한 농지를 제외한다. (2005. 12. 31. 신설)

○ 소득세법 시행령 제168조 의 14

① ,② 생략.

③ 법 제104조의 3 제2항의 규정에 따라 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 토지는 비사업용 토지로 보지 아니한다. (2005. 12. 31. 신설)

1. 2006년 12월 31일 이전에 상속받은 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

2. 2006년 12월 31일 이전에 20년 이상을 소유한 농지ㆍ임야 및 목장용지로서 2009년 12월 31일까지 양도하는 토지 (2005. 12. 31. 신설)

3. 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006년 12월 31일 이전인 토지 (2005. 12. 31. 신설)

4.이하생략.

○ 조세특례제한법 제85조

거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 다음 각호의 1에서 규정하고 있는 날(관계 행정기관의 장이 관보 또는 공보에 고시한 날을 말하며, 그 고시한 날이 사업인정고시일부터 소급하여 2년 이내인 경우에는 사업인정고시일부터 소급하여 2년이 되는 날, 그 고시한 날이 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역 지정 후 도래하는 경우에는 지정지역을 지정한 날을 말한다) 전에 취득하여 2006년 12월 31일 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다. 이하 이 조에서 같다)하는 경우에는 「소득세법」 제104조 의 2 제1항 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 동법의 규정에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있다. 다 만, 「소득세법」 제96조 제2항 제6호 및 동법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 의하여 양도가액 및 취득가액을 실지거래가액으로 신고하는 경우에는 그러하지 아니하다. (2005. 12. 31. 개정)

1. ～ 5. 생략.

○ 조세특례제한법 시행령 제79조 의 2

① 법 제85조 제5호에서 “그 밖에 이와 유사한 것으로서 대통령령이 정하는 날”이라 함은 별표 7의 기준시가 과세기준일을 말하며, 기준시가 과세기준일이 없는 경우에는 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」의 규정에 의하여 보상계획을 공고한 날을 말한다. (2005. 2. 19. 신설)

② 법 제85조의 규정을 적용함에 있어서 거주자가 부동산을 상속받은 경우에는 피상속인이 취득한 날을 거주자가 취득한 날로 본다. (2005. 2. 19. 신설)

나. 유사 사례 (판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 서면4팀-2245, 2006.07.13

「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 및 그밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용되는 토지로서 사업인정고시일이 2006.12.31. 이전인 토지의 경우에는 소득세법 시행령 제168조 의 14 제3항 제3호의 규정에 따라 같은법 제104조의 3의 규정에 의한 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-2577, 2006.07.28

(내용)

- 2000.3.29. 근린생활시설 토지 및 건물취득

- 2004.2.26. 토지투기지역지정

- 2004.12.15. 근린생활시설 건물 개축(동일지번 위에 준공)

(개축사유 : 도로확장 일부수용으로 인해 건물이 헐리게 됨. 따라서 불가피하게 동일지번에서 확장도로만큼 뒤로 후퇴하여 개축허가를 받아 개축준공함)

- 2005.11.7. 하남시 관보 공익사업 편입고시

- 2005.12.12. 사업인정고시

- 2006.5.11. 공익사업을 위해 토지, 건물 전부 수용됨.

(질의)

- 개축된 건물이 재차 공익사업으로 수용되는 경우 조세특례제한법 제85조 에 의한 기준시가 적용대상에 해당하는지 여부

거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역내의 부동산을 「조세 특례제한법」 제85조 각호의 1에서 규정하고 있는 날 (관계 행정기관의 장이 관보 또는 공 보에 고시한 날, 그 고시한 날이 사업인정고시일로부터 소급하여 2년이내인 경우에는 사 업인정고시일로부터 소급하여 2년이 되는 날 및 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규 정에 의한 지정지역으로 지정한 날 중 가장 빠른 날) 전에 취득하여 2006.12.31. 이전에 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 또는 그 밖의 법률에 의하여 당 해 사업시행자에게 양도(수용되는 경우를 포함한다)하는 경우에는 「소득세법」 제96조 제2항 제7호 및 같은법 제97조 제1항 제1호 가목 본문의 규정에 불구하고 같은법의 규정 에 의한 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임.

○ 서면4팀-3157, 2006.09.14

2006.12.31. 까지 토지를 양도하는 경우로서 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임

(현황 및 질의)

○○시 ○○구 소재 답 84㎡를 2006년 8월 국가에 협의 양도하고 양도소득세를 신고할 때, 취득일자가 1960년으로 너무 오래되어 취득가액을 알 수 없는 경우 취득가액 산정방법은.

1. 2006.12.31.까지 토지를 양도하는 경우로서 소득세법 제96조 제2항 각호에 해당하지 않는 경우에는 양도가액 및 취득가액을 기준시가에 의할 수 있는 것임.

2. 「소득세법 시행령」 제168조 의 14 제3항 제2호의 규정에 의하여 2006.12.31. 이전에 20년 이상을 소유한 농지, 임야 및 목장용지를 2009.12.31.까지 양도하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 아니하는 것임.

○ 서면4팀-57, 2007.01.04

정비사업에 대한 사업시행인가를 받지 않은 법인에게 지정지역내 부동산을 양도한 경우 기준시가에 의해 양도소득세를 계산할 수 없음

(사실관계)

- 양도토지 등 소재지에 대한 도시환경 정비구역 지정일 :2004.5.17.

- A법인은 정비구역내 소재하는 토지ㆍ건물을 매수하기 위해 소유자들과 현재 매매 계약을 체격한 상태임.

- A법인은 ○○구청에 A법인을 사업시행자로하여 사업인가를 신청할 예정임.

- 도시 및 주거환경정비법의 경우 도시개발법과는 달리 사업시행자 지정절차가 따로 규정되어 있지 않으며, 조합 또는 토지등소유자는 사업시행자가 될 수 있음.

- 기준시가 과세기준일 이전에 취득한 토지등을 2006.12.31. 이전에 A법인에게 양도한 자들의 양도차익 산정시, A법인을 조세특례제한법 제85조 규정에 의한 사업시행자로 보아 기준시가에 의할 수 있는지 여부

(질의요지)

- 「도시 및 주거환경정비법」의 경우 「도시개발법」과는 달리 사업시행자 지정절차가 따로 규정되어 있지 아니하고 조합 또는 토지등소유자는 사업시행자가 될 수 있는 바,

- 「도시 및 주거환경정비법」에 의한 사업시행자의 경우 “ 조세특례제한법 제85조 규정에 의한 사업시행자”로 볼 수 있는지 여부

귀 질의의 경우, 거주자가 「소득세법」 제104조 의 2 제1항의 규정에 의한 지정지역으로서 「도시 및 주거환경정비법」 제4조 의 규정에 의하여 지정된 정비구역내의 부동산을 동법 제28조의 규정에 의한 사업시행인가를 받지 아니한 법인에게 양도한 경우 「조세특례제한법」 제85조 의 규정을 적용받을 수 없는 것임.

○ 서면4팀-1069, 2006.04.21

공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 적용시 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조 의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자가 도시개발법 제11조 에 따라 지정한 자를 의미함

(현황)

- 원주시에 30년가까이 토지를 소유하면서 살고 있는 주민임.

- 본인의 토지가 소재하는 지역에 아파트를 짓겠다고 건설회사에 팔라고 하여 2006.2.21.에 양도하였으며 당해 건설회사에서는 2006.3월 하순경에 원주시에 개발사업승인신청을 냈으며 원주시에서는 서류보완을 지시한 것으로 알고 있음.

- 원주시는 2005.3.29. 토지 투기지역으로 고시되었음.

(질의)

위 경우 조세특례제한법 제85조 에 의거 양도소득세를 기준시가로 신고납부 할 수 있는지 여부에 대하여 질의함.

1. 조세특례제한법 제85조 를 적용함에 있어 도시개발사업의 시행자는 도시개발법 제3조 의 규정에 의한 도시개발구역 지정권자(특별시장ㆍ광역시장ㆍ도지사 또는 건설교통부장관)가 도시개발법 제11조 의 규정에 의해 지정한 자를 할하는 것으로, 도시개발사업시행자로 지정된 이후 동시행자에게 부동산을 양도한 경우에는 공익사업용 부동산에 대한 양도소득세 과세특례 규정을 적용하는 것임.

2. 귀 사례가 위 1의 “도시개발사업시행자로 지정된 이후 사업시행자에게 양도한 경우”에 해당하는지 여부에 대하여는 관련 자료를 종합하여 판단하는 것임.

○ 서면5팀-33, 2006.09.07

조세특례제한법 제85조 의 적용시 ‘당해 사업시행자’는 주택법에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 주체를 의미함

조세특례제한법 제85조 지정지역내 공익사업용부동산에 대한 과세특례 규정 적용시 “당해 사업시행자”의 범위에 주택법 제16조 의 규정에 의하여 사업계획을 승인받은 민간국민주택건설사업자가 포함되는지 여부

「조세특례제한법」 제85조 및 같은 법 시행령 제79조의 2 관련 「별표 7」 제15호( 「주택법」 제16조 의 규정에 의하여 사업계획을 승인한 날)를 적용함에 있어 “당해 사업시행자”는 「주택법」 제18조 제1항 및 제2항의 규정에 의하여 국민주택을 건설하거나 국민주택을 건설하기 위한 대지를 조성하는 사업에 필요한 토지 등을 수용 또는 사용할 수 있는 사업주체를 말하는 것임.

조세특례제한법 시행령 제79조 · 소득세법시행령 제168조 · 도시개발법 제11조 · 도시개발법 제3조 · 주택법 제16조 · 조세특례제한법 제85조 · 소득세법 제104조 · 소득세법 제96조