상가 등을 신축하여 분양하는 경우 부가가치세 과세표준의 안분계산 방법

1. 질의내용 요약

상가 또는 오피스텔을 신축하여 분양하는 경우 부가가치세 과세표준의 안분계산 방법, 지방세법상 과세시가표준액 또는 시가표준액의 적용방법, 장부가액의 의미

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세법령(법률,시행령,시행규칙)

○ 부가가치세법시행령(2000.12.29, 대통령령 제17041호로 개정되기 전의 것) 제48조의2

① ~ ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하는 경우에 그 건물 및 기타 구축물의 공급가액은 실지거래가액 에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액 에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산한다.

⑤ 제4항 본문의 규정을 적용함에 있어서 다음 각호의 경우에는 그 가액을 건물 및 기타 구축물의 실지거래가액으로 본다. 이 경우 적용순서는 다음 각호의 순에 의한다.

1. 주택건설촉진법에 의하여 국가 또는 지방자치단체로부터 사업계획의 승인을 얻어 공급하는 주택의 경우에는 그 승인된 사업계획상의 분양가액

2. 토지와 건물 및 기타 구축물의 장부가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액. 이 경우 장부가액이 없는 때에는 취득가액을 기준으로 한다.

3. 지가공시 및 토지등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 감정평가한 가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한 가액.

○ 부가가치세법시행령 제48조의2

① ~ ③ 생략

④ 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 그밖의 구축물 등(이하 이 조에서 “건물 등” 이라 한다)을 함께 공급하는 경우에 그 건물 등의 공급가액은 실지거래가액 에 의한다. 다만, 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 등의 가액의 구분이 불분명한 경우에는 다음 각호에 정하는 바에 의한다.

1. 토지와 건물 등에 대한 소득세법 제99조 의 규정에 의한 기준시가(이하 조에서 “기준시가” 라 한다)가 모두 있는 경우에는 공급계약일 현재의 기준시가에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산 한다. 다만, 감정평가가액(지가공시 및 토지 등의 평가에 관한 법률에 의한 감정평가법인이 평가한 가액을 말한다. 이하 같다)이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다.

2. 토지와 건물 등 중 어느 하나 또는 모두의 기준시가가 없는 경우로서 감정평가가액이 있는 경우에는 그 가액에 비례하여 안분계산한다. 다만, 감정평가가액이 없는 경우에는 장부가액(장부가액이 없는 경우에는 취득가액)에 비례하여 안분계산한 후 기준시가가 있는 자산에 대하여는 그 합계액을 다시 기준시가에 의하여 안분계산한다.

3. 제1호 및 제2호의 규정을 적용할 수 없거나 적용하기 곤란한 경우에는 국세청장이 정하는 바에 따라 안분계산한다.

⑤ 삭제 (2000. 12. 29)

○ 부가가치세법시행령 제59조

법 제16조 제1항의 규정에 의하여 세금계산서를 교부한 후 그 기재사항에 관하여 착오 또는 정정사유가 발생한 경우에는 법 제21조의 규정에 의하여 부가가치세의 과세표준과 납부세액 또는 환급세액을 경정하여 통지하기 전까지 국세청장이 정하는 바에 따라 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다. 다만, 당초의 공급가액에 추가되는 금액 또는 차감되는 금액이 발생한 경우에는 그 발생한 때에 세금계산서를 수정하여 교부할 수 있다.

나. 관련ㆍ유사 사례 (기본통칙, 판례, 심사ㆍ심판례, 예규)

○ 부가 1265-402, 1983. 03. 05.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물(기타 구축물 포함)을 함께 공급하는 경우 토지와 건물가액 구분이 불분명한 경우에는 부가가치세법 시행령 제48조 의 2 제3항(1997. 12. 31, 대통령령 제15563호로 개정되어 제4항으로 변경됨) 규정에 의한 공급계약일 현재 시가표준액에 따라 안분계산하는 것임. 이 경우 건물이 준공되기 전 실수요자와 공급계약을 체결하고 준공된 후 소유권을 이전한 경우에도 공급계약일을 기준으로 하는 것임.

○ 재무부 부가 22601-653, 1991. 05. 22.

사업자가 토지와 건물을 함께 중간지급조건부로 공급함에 있어 공급계약일 현재 토지의 가액과 건물가액의 구분이 불분명하여 최초 공급시 건물의 공급가액을 계약금 및 1차 중도금에 대하여는 지방세 시가표준액에 대하여 비례하여 안분계산한 금액을 건물의 공급가액으로 하는 경우에는 중도금 및 잔금 지급에 대하여는 실지거래가액으로 안분계산할 수 없음.

○ 부가 46015-1268, 1998. 06. 12.

부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 규정의 「지방세법에 의한 시가표준액」이라 함은 지방세법 제111조 제2항 및 동법시행령 제80조, 제80조의 2의 규정에 의한 시가표준액을 말하는 것임.

○ 부가 46015-617, 1997. 03. 21.

사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타 구축물을 함께 공급하고 그 실지거래가액 중 토지의 가액과 건물 및 기타 구축물의 가액구분이 불분명하여 부가가치세법시행령 제48조 제3항 단서규정에 따라 공급계약일 현재의 지방세법에 의한 시가표준액에 따라 계산한 가액에 비례하여 안분계산함에 있어 지방세법에 의한 건물 및 구축물의 시가표준액 계산시 가감산 특례규정에 해당하는 경우 건물 및 구축물의 시가표준액은 가감산율을 적용하여 계산하는 것이며, 이 경우 가감산율은 취득세 및 등록세 적용대상(기본적인 가감산율)을 기준으로 하는 것임.

○ 부가 22601-484, 1991. 04. 19.

부가가치세법시행령 제48조 의 2 제4항 제2호의 “장부가액” 이라 함은 세무회계상의 장부가액을 의미하며, “취득가액” 이라 함은 기장이 없는 사업자가 비치한 세금계산서나 기타 취득가액을 증명할 수 있는 증빙서류에 의하여 확인되는 가액을 의미하므로, 사업자가 토지와 그 토지에 정착된 건물 및 기타구축물을 함께 건물 신축중에 중간지급조건부로 공급하는 경우에는 동 규정을 적용하지 아니함.

부가가치세법 시행령 제48조의2 · 부가가치세법 시행령 제59조