시행사가 취득하는 토지 취득원가의 손금귀속시기

1. 사실관계

○ 질의법인은 부동산 시행 및 분양을 목적으로 종교단체로부터 토지를 매입할 예정이며, 토지대금은 약 00억원을 지급할 예정임

○ 이와 별도로 양자 간 합의에 따라 약 00억원의 종교단체의 건물 신축비용을 기부금으로 지급하기로 함(기부금은 기성에 따라 단계적으로 지급)

2. 질의내용

○ 부동산업 개발 및 공급업(시행사) 영위법인이 사업에 사용할 목적으로 종교단체로부터 토지를 매입하면서 양자 간 합의에 따라 토지대금과 별도로 종교단체의 건물 신축비용을 기부금으로 지급하는 경우

- 동 기부금을 공사원가(용지비)로 보아 진행률 및 분양률에 따라 손금에 산입하는 것인지 여부

3. 관련법령

○ 국세기본법 제14조

① 과세의 대상이 되는 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 귀속이 명의(名義)일 뿐이고 사실상 귀속되는 자가 따로 있을 때에는 사실상 귀속되는 자를 납세의무자로 하여 세법을 적용한다.

② 세법 중 과세표준의 계산에 관한 규정은 소득, 수익, 재산, 행위 또는 거래의 명칭이나 형식에 관계없이 그 실질 내용에 따라 적용한다.

③ 제3자를 통한 간접적인 방법이나 둘 이상의 행위 또는 거래를 거치는 방법으로 이 법 또는 세법의 혜택을 부당하게 받기 위한 것으로 인정되는 경우에는 그 경제적 실질 내용에 따라 당사자가 직접 거래를 한 것으로 보거나 연속된 하나의 행위 또는 거래를 한 것으로 보아 이 법 또는 세법을 적용한다.

○ 법인세법 제40조

① 내국법인의 각 사업연도의 익금과 손금의 귀속사업연도는 그 익금과 손금이 확정된 날이 속하는 사업연도로 한다.

② 제1항에 따른 익금과 손금의 귀속사업연도의 범위 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다.

○ 법인세법 시행령 제69조

① 법 제40조제1항 및 제2항을 적용함에 있어서 건설ㆍ제조 기타 용역(도급공사 및 예약매출을 포함하며, 이하 이 조에서 "건설등"이라 한다)의 제공으로 인한 익금과 손금은 그 목적물의 건설등의 착수일이 속하는 사업연도부터 그 목적물의 인도일(용역제공의 경우에는 그 제공을 완료한 날을 말한다. 이하 이 조에서 같다)이 속하는 사업연도까지 기획재정부령으로 정하는 바에 따라 그 목적물의 건설등을 완료한 정도(이하 이 조에서 "작업진행률"이라 한다)를 기준으로 하여 계산한 수익과 비용을 각각 해당 사업연도의 익금과 손금에 산입한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 산입할 수 있다.

1. 중소기업인 법인이 수행하는 계약기간이 1년 미만인 건설등의 경우

2. 기업회계기준에 따라 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 수익과 비용으로 계상한 경우

② 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 목적물의 인도일이 속하는 사업연도의 익금과 손금에 각각 산입한다.

1. 작업진행률을 계산할 수 없다고 인정되는 경우로서 기획재정부령으로 정하는 경우

2. 법 제51조의2제1항 각 호의 어느 하나에 해당하는 법인으로서 한국채택국제회계기준을 적용하는 법인이 수행하는 예약매출의 경우

○ 법인세법 시행규칙 제34조

① 영 제69조제1항 본문에서 "건설등을 완료한 정도"란 다음 각 호의 구분에 따른 비율을 말한다.

1. 건설의 경우 : 다음 산식을 적용하여 계산한 비율. 다만, 건설의 수익실현이 건설의 작업시간·작업일수 또는 기성공사의 면적이나 물량 등(이하 이 조에서 "작업시간등"이라 한다)과 비례관계가 있고, 전체 작업시간등에서 이미 투입되었거나 완성된 부분이 차지하는 비율을 객관적으로 산정할 수 있는 건설의 경우에는 그 비율로 할 수 있다.

작업진행률 = 해당사업연도 말까지 발생한 총 공사비 누적액 / 총공사예정비

2. 제1호 외의 경우 : 제1호를 준용하여 계산한 비율

② 제1항에 따른 총공사예정비는 기업회계기준을 적용하여 계약 당시에 추정한 공사원가에 해당 사업연도말까지의 변동상황을 반영하여 합리적으로 추정한 공사원가로 한다.

③ 영 제69조제1항 본문에 따라 각 사업연도의 익금과 손금에 산입하는 금액의 계산은 다음 각호의 산식에 의한다.

1. 익금

계약금액 × 작업진행률 - 직전 사업연도말까지 익금에 산입한 금액

2. 손금 : 당해사업연도에 발생된 총비용

4. 관련예규 등

○ 법인세법 기본통칙 40-69…7

① 주택・상가 또는 아파트 등의 예약매출로 인한 익금과 손금의 귀속사업연도를 영 제69조 제1항에 따른 작업진행률에 의하는 경우에 해당 아파트 등의 부지로 사용될 토지의 취득원가는 규칙 제34조에 따른 작업진행률 계산시 산입하지 아니한다. <개정 2001.11.01., 2019.12.23.>

② 제1항의 토지 취득원가는 동항의 규정에 의하여 계산된 작업진행률에 의하여 안분하여 손금에 산입한다. <신설 2001.11.01.>

○ 사전-2015-법령해석법인-0037, 2015.07.16

위 사전답변 신청의 경우, 시공사와 도급계약에 의해 아파트를 신축・분양하는 법인(시행사)이 예약매출로 인한 손익을 진행기준으로 인식하는 경우 시공사에 지급할 도급금액 중 해당 사업연도에 손금(분양원가)으로 계상할 금액은 「법인세법 시행령」제69조에 따라 시공사에 지급할 도급금액의 총액에 시공사의 작업진행률을 곱하고 분양계약률을 적용하여 계산한 금액에서 전기말까지 도급금액과 관련한 손금계상액을 차감하여 계산하는 것이고, 이 경우 시공사의 작업진행률은 「법인세법 시행규칙」제34조제1항제1호에 따라 계산하는 것임

○ 법인세과-760, 2009.07.02

시공회사와 도급계약에 의하여 아파트를 신축분양하는 내국법인이 ｢법인세법 시행규칙｣ 제34조제1항제1호 를 적용함에 있어 “해당 사업연도말까지 발생한 총공사비누적액”은 당해 법인이 직접 부담한 공사원가의 누적액과 당해 법인이 시공회사에 지급할 도급금액의 총액에 시공회사의 작업진행률을 적용하여 계산한 금액의 합계액을 말하는 것임

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