1세대 2주택자가 1주택을 멸실하여 재건축한 경우 일시적 2주택 비과세 특례 적용 여부

※ 붙임 : 관련 참고자료

1. 질의내용 요약

질의요지

○ 1세대 2주택을 보유하다가 1주택을 멸실하여 해당 대지를 분할하여 분할된 토지 일부를 배우자에게 증여한 후 증여받은 대지 위에 배우자명의로 자가 건설 신축하여 신축한 날부터 2년 이내에 종전 주택을 양도하는 경우 일시적 2주택으로 비과세가 적용되는지

사실관계

○ 주택보유현황(갑, 을 : 갑의 배우자)

- A주택 :

․1930. . . 무허가건물로 건축

․1978. . . 무허가건물 양성화에 의거 건축물대장에 최초 등재 (소유자 : 갑)

* 대지 : 경기 ○○ 531-3 대지 437㎡, 주택 65㎡

․1988.06. . 건축물대장상 대지 추가등재

* 대지추가 : 경기 ○○ 529-2 대지 400㎡)

․1998.03. . 소유권보존등기(소유자 : 갑)

* 대지 : 경기 ○○ 529-2, 531-3

** 주민등록상 주소지는 경기 ○○ 531-1로 등재

- B주택

․1998.05. 취득(소유자 :을)

○ A주택 변동일지

- 2008.05.07. 경기 ○○ 531-3(대지 437㎡), 529-2(대지 400㎡)를 529-2로 합필함

- 2008.05.22. A주택 멸실

- 2008.06.17. 토지분할

* 경기 ○○ 529-2 대지 337㎡

* 경기 ○○ 526-25 대지 42㎡

* 경기 ○○ 529-26 대지 458㎡

- 2008.06.17. 경기 ○○ 529-2 대지 337㎡를 배우자 을에게 증여함

- 2008.07.～ 2008.12 건물 신축후 보존등기(소유자 :을)

* 경기 ○○ 529-2 대지 337㎡ 주택 및 근린생활시설

○ B주택 변동일지

2010.10.25. B주택 양도

2. 질의내용에 대한 자료

가. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조 제1항 제3호에서 “대통령령으로 정하는 1세대 1주택”이란 거주자 및 그 배우자가 그들과 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이 하는 가족과 함께 구성하는 1세대(이하 “1세대”라 한다)가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 3년 이상인 것(서울특별시, 과천시 및 「택지개발촉진법」 제3조 에 따라 택지개발예정지구로 지정ㆍ고시된 분당ㆍ일산ㆍ평촌ㆍ산본ㆍ중동 신도시지역에 소재하는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 3년 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것)을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 아니한다. (2010. 2. 18. 개정)

1. ～ 3. 생략

② ～ ⑦ 생략

⑧ 제1항의 규정에 의한 거주기간 또는 보유기간을 계산함에 있어서 다음 각 호의 기간을 통산한다. (2008. 2. 22. 개정)

1. 거주하거나 보유하는 중에 소실ㆍ도괴ㆍ노후 등으로 인하여 멸실되어 재건축한 주택인 경우에는 그 멸실된 주택과 재건축한 주택에 대한 거주기간 및 보유기간 (2008. 2. 22. 신설)

(이하 생략)

○ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(2년 이내에 양도하지 못하는 경우로서 기획재정부령이 정하는 사유에 해당하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조 제1항을 적용한다. 이 경우 종전의 주택 및 그 부수토지의 일부가 제154조 제1항 제2호 가목에 따라 협의매수되거나 수용되는 경우로서 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지를 그 양도일 또는 수용일부터 2년 이내에 양도하는 때에는 당해 잔존하는 주택 및 그 부수토지의 양도는 종전의 주택 및 그 부수토지의 양도 또는 수용에 포함되는 것으로 본다. (2008. 11. 28. 개정)

(이하 생략)

나. 관련사례 (예규, 해석사례, 심사례, 심판례, 판례)

○ 부동산거래관리과-1387, 2010.11.19

1. 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득 함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날부터 2년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우에는 이를 1세대1주택으로 보아 「소득세법 시행령」 제154조제1항 을 적용하는 것입니다.

2. 위 ‘1’을 적용함에 있어 기존주택을 멸실하고 재건축한 경우에는 기존주택의 취득일을 재건축주택의 취득일로 보는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-975, 2010.07.27

1. 1세대 2주택에 해당하는 자가 먼저 양도하는 주택에 대하여는 그 주택을 양도함으로써 발생하는 소득에 대하여 양도소득세가 과세되는 것이며, 나머지 1주택을 양도하는 경우「소득세법」제89조제1항제3호 및 같은 법시행령제154조제1항을 적용하여 양도소득세 비과세 여부를 판단하는 것입니다.

2. 1.을 적용함에 있어 「소득세법 시행령」제154조제1항에 따른 1세대 1주택 비과세의 판정은 같은 법시행령제162조에 따른“양도일(잔금청산일과 등기접수일 중 빠른 날) 현재”를 기준으로 판단하는 것입니다.

○ 부동산거래관리과-825, 2010.06.16

귀 질의의 경우, 1세대 2주택을 소유하던 거주자가 그 중 하나의 주택(이하 “기존주택”이라 함)을 멸실하고 신축한 후 나머지 1주택을 양도하는 경우로서 신축으로 새로 취득하는 주택은 기존주택의 연장으로 보므로 기존주택을 취득한 날로부터 2년을 경과한 경우에는 「소득세법 시행령」제155조제1항의 일시적 2주택에 의한 1세대 1주택 특례를 적용받을 수 없는 것입니다.

소득세법시행령 제155조 · 소득세법 제89조 · 택지개발촉진법 제3조 · 소득세법시행령 제154조