’17.8.2. 이전 매매계약하여 취득한 주택의 거주요건 적용 여부 및 감면주택 보유 시 비과세 적용 여부

1. 사실관계

’13. 4.

’16. 1.

’17. 8. 3.

A주택

분양계약

취득

’15. 12.

’18. 3.

’22. 00.

B주택

분양계약

조정대상지역 시작

취득

양도 예정

- ’13. 4. A주택 분양계약 체결 및 계약금 지급

- ’15. 12. B주택 분양계약 체결 및 계약급 지급

- ’16. 1. A주택 취득

- ’17. 8. 3. 소득령§154②에 따라 A, B주택 소재지 조정대상지역 시작

- ’18. 3. B주택 취득

- ’22. 00. B주택 양도 예정

2. 질의내용

1) 주택분양권(A분양권)을 보유한 1세대가 ’17.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권(B분양권)이 완공되어 해당주택(B주택)을 양도하는 경우 1세대 1주택 비과세 거주요건 적용 여부

2) 먼저 취득한 주택(A주택)이 조특법 §99의2에 따른 감면주택인 경우 다른 주택(B주택)을 양도시 1세대 1주택 비과세 적용 가능 여부

3. 관련 조세 법령 (법률, 시행령, 시행규칙, 기본통칙)

○ 소득세법 제89조

<개정 2020.8.18>

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 "양도소득세"라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(가액이 대통령령으로 정하는 기준을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 "주택부수토지"라 한다)의 양도로 발생하는 소득

가. 1세대가 1주택을 보유하는 경우로서 대통령령으로 정하는 요건을 충족하는 주택

○ 조세특례제한법 제99조의2

① 거주자 또는 비거주자가 대통령령으로 정하는 신축주택, 미분양주택 또는 1세대 1주택자의 주택으로서 취득가액이 6억원 이하이거나 주택의 연면적(공동주택의 경우에는 전용면적)이 85제곱미터 이하인 주택을 2013년 4월 1일부터 2013년 12월 31일까지 「주택법」 제54조 에 따라 주택을 공급하는 사업주체 등 대통령령으로 정하는 자와 최초로 매매계약을 체결하여 그 계약에 따라 취득(2013년 12월 31일까지 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 경우를 포함한다)한 경우에 해당 주택을 취득일부터 5년 이내에 양도함으로써 발생하는 양도소득에 대하여는 양도소득세의 100분의 100에 상당하는 세액을 감면하고, 취득일부터 5년이 지난 후에 양도하는 경우에는 해당 주택의 취득일부터 5년간 발생한 양도소득금액을 해당 주택의 양도소득세 과세대상소득금액에서 공제한다. 이 경우 공제하는 금액이 과세대상소득금액을 초과하는 경우 그 초과금액은 없는 것으로 한다. <개정 2016.1.19>

② 「소득세법」 제89조제1항제3호 를 적용할 때 제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니한다. <개정 2014.1.1.>

○ 소득세법 시행령(2017.9.19., 제28293호로 개정된 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 제2항에 따른 조정지역에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다.(생략) <개정 2017.9.19.>

② 조정지역은 다음 표에 해당하는 지역으로 한다. 다만, 법률 제14866호 주택법 일부개정법률 제63조의2에 따라 국토교통부장관이 같은 조 제1항제1호의 조정대상지역을 지정ㆍ공고한 경우에는 그 지역을 말한다. <신설 2017.9.19.>

○ 소득세법 시행령(2017.9.19., 제28293호로 개정되기 전의 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것을 말한다.(생략) <개정 2017.2.3.>

○ 소득세법 시행령 부칙(2017.9.19., 제28293호) 제2조

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택에 대해서는 제154조제1항ㆍ제2항 및 같은 조 제8항제3호의 개정규정 및 이 조 제1항에도 불구하고 종전의 규정에 따른다.

2. 2017년 8월 2일 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급한 사실이 증빙서류에 의하여 확인되는 주택(해당 주택의 거주자가 속한 1세대가 계약금 지급일 현재 주택을 보유하지 아니하는 경우로 한정한다)

4. 유사사례(판례, 심판례, 심사례, 예규)

○ 기획재정부 재산세제과-735(2019.10.30.)

주택분양권 및「소득세법」제89조제2항에 따른 조합원입주권을 보유한 세대가 2017.8.2. 이전에 매매계약을 체결하고 계약금을 지급하여 취득한 조정대상지역 내 주택분양권이 완공되어 해당주택을 양도하는 경우 1세대1주택 비과세 거주요건 적용 여부

(제1안) 거주요건을 적용함

(제2안) 거주요건을 적용하지 않음

제2안이 타당함.

<사례1> A주택분양권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

- 2015.05. 서울시 성동구 소재 A주택분양권 취득

- 2015.11. 서울시 성동구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

<사례2> A승계조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

- 2015.07.06. 부산시 연제구 소재 A조합원입주권 승계 취득

- 2016.09.23. 부산시 해운대구 소재 B주택분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

<사례3> A원조합원입주권 보유세대가 B주택분양권 취득 후 완공된 B주택 양도

- 2005.03.11. 협의분할에 의한 상속으로 광주광역시 소재 A주택 취득

- 2015.10.05. A주택 관리처분계획인가로 A조합원입주권 취득

- 2017.04.17. 서울시 서초구 소재 B분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

- 2017.07.31. 서울시 마포구 소재 C분양권 매매계약 체결 및 계약금 지급

○ 서면-2016-부동산-4144(2016.8.30.)

「소득세법」제89조제1항제3호를 적용할 때「조세특례제한법」제99조의 2제1항을 적용받는 주택은 해당 거주자의 소유주택으로 보지 아니하는 것입니다.

소득세법 제89조 · 소득세법시행령 제154조 · 조세특례제한법 제99조의2