A주택과 B주택을 보유 중 미분양주택인 C주택을 매매 계약(잔금청산일 전)한 상태에서 A주택을 양도하는 경우 소득령§155①에 따른 일시적2주택 적용 여부

1. 사실관계

A주택

’18.7.12.

’25.6.4.

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취득

양도

B주택

’22.8.19.

’25.8.28.

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취득

양도 예정

C주택

’25.3.17.

’25.10.17.

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미분양주택 계약

잔금

○ 2018.7.12. A주택 취득(조정대상지역, 3년 거주)

○ 2022.8.19. B주택 취득(조정대상지역, 비거주)

○ 2025.3.17. 준공 후 미분양주택인 C주택 매매계약

○ 2025.6.4. A주택 양도

○ 2025.8.28. B주택 양도 예정

○ 2025.10.17. C주택 잔금청산 및 입주 예정

2. 질의요지

○ A주택과 B주택을 보유 중 미분양주택인 C주택을 매매 계약(잔금청산일 전)한 상태에서

A주택을 양도하는 경우 소득령§155①에 따른 일시적2주택 적용 여부

3. 관련 법령

□ 소득세법 제89조

① 다음 각 호의 소득에 대해서는 양도소득에 대한 소득세(이하 “양도소득세”라 한다)를 과세하지 아니한다.

3. 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 주택(주택 및 이에 딸린 토지의 양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택은 제외한다)과 이에 딸린 토지로서 건물이 정착된 면적에 지역별로 대통령령으로 정하는 배율을 곱하여 산정한 면적 이내의 토지(이하 이 조에서 “주택부수토지”라 한다)의 양도로 발생하는 소득

나. 1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우 로서 대통령령으로 정하는 주택

□ 소득세법 시행령 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건”이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역”이라 한다)에 있는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주기간의 제한을 받지 않으며 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 않는다. <후략>

□ 소득세법 시행령 제155조

① 국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택(이하 이 항에서 “종전의 주택” 이라 한다)을 양도하기 전에 다른 주택(이하 이 조에서 “신규 주택” 이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취득한 경우를 포함한다)함 으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 종전의 주택을 취득한 날부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하는 경우(제18항에 따른 사유에 해당 하는 경우를 포함한다)에는 이를 1세대1주택으로 보아 제154조제1항을 적용한다. <후략>

□ 소득세법 제98조

자산의 양도차익을 계산할 때 그 취득시기 및 양도시기는 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우를 제외하고는 해당 자산의 대금을 청산한 날 로 한다. 이 경우 자산의 대금에는 해당 자산의 양도에 대한 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액을 양수자가 부담하기로 약정한 경우에는 해당 양도소득세 및 양도소득세의 부가세액은 제외한다.

□ 소득세법 시행령 제162조

① 법 제98조 전단에서 "대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우 등 대통령령으로 정하는 경우”란 다음 각 호의 경우를 말한다.

1. 대금을 청산한 날이 분명하지 아니한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부 등에 기재된 등기ㆍ등록접수일 또는 명의개서일

2. 대금을 청산하기 전에 소유권이전등기(등록 및 명의의 개서를 포함 한다)를 한 경우에는 등기부ㆍ등록부 또는 명부등에 기재된 등기접수일

4. 자기가 건설한 건축물에 있어서는 「건축법」 제22조제2항 에 따른 사용승인서 교부일. 다만, 사용승인서 교부일 전에 사실상 사용 하거나 같은 조 제3항제2호에 따른 임시사용승인을 받은 경우에는 그 사실상의 사용일 또는 임시사용승인을 받은 날 중 빠른 날로 하고 건축허가를 받지 아니하고 건축하는 건축물에 있어서는 그 사실상의 사용일로 한다.

8. 완성 또는 확정되지 아니한 자산을 양도 또는 취득한 경우로서 해당 자산의 대금을 청산한 날까지 그 목적물이 완성 또는 확정 되지 아니한 경우에는 그 목적물이 완성 또는 확정된 날. 이 경우 건설 중인 건물의 완성된 날에 관하여는 제4호를 준용한다.

소득세법 제98조 · 소득세법 시행령 제154조