1세대 1주택자가 멸실 예정 주택을 새로 취득한 후 재건축된 경우 일시적 2주택 특례 적용을 위한 신규주택 취득일

1. 사실관계

- ’16. 7월 A주택 매수

- ’17.11월 B주택 매수 * . 해당 주택은 멸실 후 ’22.3월 재건축 준공됨

* 취득 당시 재건축사업 관리처분계획인가 고시된 정비구역 내 소재함

- 그 외 합산배제 임대주택 1채 보유 중

- ’22년 과세기준일(6.1.) 현재 B주택의 멸실 전 취득일(’17.11월) 부터 2년이 경과하였으나 재건축 준공일(’22.3월)부터 2년 이내임

2. 질의내용

- 관리처분계획인가된 후에 취득한 신규주택(B주택)이 멸실 후 재건축된 경우로서 일시적 2주택 특례 적용 가능 여부

3. 관련법령

□ 종합부동산세법 제8조

④ 제1항을 적용할 때 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 에 는 1세대 1주택자로 본다.

2. 1세대 1주택자가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대 체 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우로서 대통령령으 로 정하는 경우

□ 종합부동산세법 시행령(2022.9.23. 대통령령 제32918호로 개 정되기 전의 것) 제4조의2

① 법 제8조제4항제2호에서 "대통령령으로 정하는 경우"란 1세 대 1주택자가 보유하고 있는 주택을 양도하기 전에 다른 1주택 (이 하 이 항에서 "신규주택"이라 한다)을 취득(자기가 건설하여 취 득하는 경우를 포함한다)하여 2주택이 된 경우로서 과세기 준 일 현재 신규주택을 취득한 날부터 2년이 경과하지 않은 경우 를 말한다.

4. 관련 해석사례

□ 서면-2023-부동산-2167, 2024.6.7.

1. 「도시 및 주거환경정비법」에 따른 재개발·재건축사업 정비 구 역 내 철거예정주택이 종합부동산세 과세대상 주택으로 보는지 는 과세기준일 현재 세대원이 퇴거·이주하고 단전·단수 및 출입 문 봉쇄 등 출입 제한이나 철거 개시 및 관리처분계획인가 여 부 보다는 주택의 건축물이 ‘사실상 철거·멸실된 날(사실상 철거·멸실된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날)’을 기준으로 판단하는 것입니다.

2. 여기서 ‘사실상 철거·멸실된 날’이란 외형적으로 주택의 구조 가 훼손되거나 일부 혹은 붕괴되고 그 복구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산적 가치를 전부 상실하게 된 때를 의미하는 것으로 이에 해당하는지는 사실관계를 종 합하여 판단할 사항입니다.

□ 행정안전부 부동산세제과-1076, 2020.5.14. 「철거 진행 중인 재건축 공동주택의 ’주택‘적용 기준에 대한 질의 회신」

○ ｢지방세법｣ 제105조 에서 재산세의 과세대상으로 토지, 건축 물, 주택,항공기 및 선박을 규정하고 있고, 같은 법 제104조제3 호 에 서 주택이란「주택법」제2조제1호에 따른 세대(世帶)의 구성원 이 장기간 독립된 주거생활을 할수 있는 구조로 된 건축물의 전부 또는 일부 및 그 부속토지로 규정하고 있으며,

- 같은 법 시행령 제119조에서 재산세의 과세대상 물건이 공 부상 등재 현황과 사실상의 현황이 다른 경우에는 사실상 의 현황에 따라 재산세를 부과한다고 규정하고 있습니다.

○ 기존에는 철거예정주택 세대의 세대원이 퇴거‧이주하고, 단 전‧단수 및 출입문 봉쇄 등 폐쇄조치가 이루어졌다면 재 산세 과세대상인 주택에 해당한다고 할 수 없다고 해 석 하 였으나,

○ 2018년 1월 2일「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재 개 발 ‧ 재건축사업이 진행되고 있는 경우, ‘주택의 건축물이 사실상 철거‧멸실된 날, 사실상 철거‧멸실된 날을 알수 없는 경우에는 공부상 철거‧멸실된 날’을 기준으로 주택 여부를 판단하도록 하는 새로운 운영기준을 마련하였는데,

- 그 취지는 ① 멸실이 임박한 주택에 대하여 어느 시점까지 주택으로 볼 것인지의 기준을 재개발·재건축 구역 이외에 소재하는 일반 개별 주택과 동일하게 적용하고,

- ② 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이 건축물 대장상 주 택으로 등재되어 있고 주택의 구조 및 외형이 그대로 유 지되고 있는 경우의 매매거래 시 주택으로 보아 취득세율 이 적용되는 점을 고려하여 취득세와 재산세의 판단기준을 동 일하게 적용하여 과세체계의 일관성을 확보하기 위한 것 입니다.

○ 따라서 어떠한 건축물을 주택으로 보는지에 대하여는 단전· 단 수 ·출입의 제한 여부, 철거의 개시 여부 보다는 ‘외형적으로 주 택의 구조가 훼손되거나 일부 멸실 혹은 붕괴되고 그 복 구가 사회통념상 거의 불가능하게 된 정도에 이르러 재산 적 가치를 전부 상실하게 된 때를 기준으로 판단’(대법원 2001.4.24. 선고 99두110 판결 참고) 하여야 하며, 재건축 구 역 내 부동산이라고 하더라도 현황과세의 원칙상 개별 재산세 부과대상에 해당하는 각각의 주택 (동)별로 주택 여부를 달 리 판단하여야 합니다.

○ 다만, 이는 질의 당시 사실관계를 바탕으로 판단한 해석으로 서 추가 사실확인 등 변동이 있을 시는 당해 과세권자가 면밀한 조사를 통해 결정할 사안입니다.

□ 행정안전부 지방세운영과-1, 2018.1.2. 「재개발·재건축 멸실 예정 주택 적용 기준 보완」

○ (추진배경) 재개발·재건축 사업이 진행되는 구역에서, 멸실이 임박한 주택의 경우 어느 시점까지 ‘주택’으로 볼 것인지 혼선

○ (과세체계 일관성 확보) ‘주택’에 대한 판단 기준을 재개발· 재 건 축 구역 이외에 소재하는 일반 주택과 동일하게 적용하고,

- 부동산의 취득과 보유는 상호 연계되어 있으므로, 취득세와 재산세 판단기준을 동일하게 적용하는 것이 바람직

○ (적용기준) 「도시 및 주거환경 정비법」에 따른 재개발․재 건 축 사업이 진행되고 있는 경우

- “주택의 건축물이 사실상 철거·멸실된 날, 사실상 철거·멸실 된 날을 알 수 없는 경우에는 공부상 철거·멸실된 날”을 기준 으 로 주택 여부를 판단하는 것이 타당

* 다만, 통상적인 사업진행 일정에서 벗어나 조세회피 목적 으 로 의도적으로 철거를 지연하는 경우 등 특별한 사정이 있는 경우에는 달리 적용 가능

< 적용 예시 >

▪(취득세) 취득일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 건축물대장상 주택으로 등재되어 있고, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지 되 고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 취득세율 적용

▪(재산세) 과세기준일 현재 주택 재건축 구역 내 해당 부동산 이, 관리처분계획인가 이후 이주가 완료되었으나, 주택의 구조 및 외형이 그대로 유지되고 있는 경우 ⇒ 주택으로 보아 주택 분 재산세 과세

□ 서면-2022-법규재산-5364, 2023.7.3.

귀 서면질의의 사실관계와 같이, A주택과 B주택을 보유하다가 A주택이 ?도시 및 주거환경정비법?에 의해 재건축됨에 따라 사 업시행완료로 A'주택으로 준공된 경우, 종합부동산세법 제 8 조 제4항제2호에 따른 일시적 2주택 특례를 적용함에 있어 A'주택의 취득일은 당초 A주택의 취득일로 보는 것입니다.

□ 대법원92누8781, 1992.10.27.

(판결요지)양도소득세비과세를 위한 거주요건 중 신, 구주택의 거주기간을 통산할 수 있도록 규정한 소득세법시행령 제15조 제 11항은 주의적 규정이다.

□ 대법원2007두8973, 2008.9.25.

(판결요지)구 소득세법 시행령(2005. 12. 31. 대통령령 제19254호 로 개정되기 전의 것) 제155조 제1항의 취지는, 국내에 1주택을 소 유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으 로 써 일시적으로 2주택이 된 경우 다른 주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 종전의 주택을 양도하면 1세대 1주택의 양도로 보아 양 도소득세를 부과하지 않으려는 데 있고, 재건축조합의 조합원 이 당해 조합에 기존의 주택이나 대지를 제공하여 그 사업계획에 따라 신축주택을 취득하였다고 하더라도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로, 이를 두고 ‘국내에 1주 택 을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으 로 써 일시적으로 2주택이 된 경우’에 해당한다고 할 수 없다.

□ 대법원98두13508, 1998.12.8.

(판결요지)단독주택을 취득하여 소유하다가 이를 헐고 그 곳에 다가구주택을 신축하여 사용검사를 마쳤고, 위 단독주택을 헐기 전 아파트를 취득하였다가 위 다가구주택에 대한 사용검사 후 소득세법시행령 제155조 제1항 소정의 기간 내에 이를 양도한 경우, 기존의 주택을 헐고 그 곳에 새 주택을 신축하였다 하더 라 도 기존의 주택과 별개의 주택을 취득한 것으로 볼 것은 아니므로, 이를 두고 '국내에 1주택을 소유한 1세대가 그 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우'에 해당한다고 볼 수 없다.

종합부동산세법 제8조 제4항 제2호 · 종합부동산세법 시행령 제4조의2 제1항