고가주택의 수용시 주택과 부수토지의 보상금 지급시기가 다른 경우 양도시기 등

※ 붙임 : 관련 참고자료

[사실관계]

- 고양시 삼송지구 수용과 관련하여 1세대1주택 비과세에 해당하는 고가주택의 수용임

- 주 택 : 2007년 5월경 보상예정 (보상가 미정)

- 주택부수토지 : 2006년 12월 소유권이전등기 (보상가 8억원)

- 수용당시 투기지역에 해당함

[질의요지]

1. 위 수용물건의 양도시기는 언제인지

(갑설) 통상 주택과 그 부수토지는 하나의 매매단위로 거래가 이루어 지고 양수인이 동일한 수용이므로 아직 거래가 진행중인 것으로 보아 주택과 그 부수토지 모두의 양도시기는 건물부분의 보상이 마무리(등기접수일과 잔금청산일 중 빠른날)되는 2007년이 된다

(을설) 주택과 부수토지는 법적으로 각각 독립된 거래의 대상이 되므로 소유권이전등기가 경료된 토지는 2006년도, 건물부분은 보상이 완료되는 2007년이 각각의 양도시기이다

(병설) 수용의 경우 토지가 수용의 주대상이고 보상가 역시 토지가액이 대부분을 차지하므로 건물부분의 보상이 이루어지지 않았다 하더라도 토지가 양도된 시기인 2006년이 주택과 부수토지 모두의 양도시기이다

2. 양도시기가 위 “을설”과 같이 주택과 부수토지 각각의 시기로 본다면 주택부수토지의 수용이 (구) 조세특례제한법 제85조 규정의 적용대상이 되는지 ?

(갑설) 주택과 부수토지가 양도시기를 달리하고, 법적으로 독립된 물건이므로 동 규정을 적용하여 주택부수토지의 양도에 대하여 기준시가로 산정할 수 있다

(을설) 비록 양도시기를 달리할지라도 주택과 부수토지의 합계액이 6억원을 초과하므로 고가주택에 해당하여 양도차익은 실지거래가액으로 산정하여야 한다

3. 양도차익의 산정방법은 ?

- 토지가 먼저 2006년에 소유권 이전되고 주택부분이 2007년에 양도되는 경우에는 토지는 2006년, 건물분은 2007년 양도되는 것으로 본다면, 1세대1주택인 고가주택의 경우 총 양도차익 중 양도가액이 6억원을 초과하는 부분에 상당하는 부분에 대하여는 과세되는 것인 바, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않아 총 양도차익을 산정할 수 없는 2006년 주택부수토지의 양도차익은 어떻게 산정하는지?

- 주택과 부수토지의 양도시기가 모두 2006년도인 위 질의 1-(을설)에 의한다면, 주택부분의 양도가액이 확정되지 않은 2006년도의 양도차익을 어떻게 산정하는지

소득세법 제162조 · 조세특례제한법 제85조 · 국세기본법 제45조