수탁자가 과세기준일 현재 신탁재산에 대하여 합산배제 요건을 충족한 경우 종합부동산세 납세의무자인 위탁자에게 종합부동산세 합산배제가 가능한지 여부

1. 사실관계

2021.1.11.

2022.5.20.

2023.3.22.

2023.5.22.

2023.7.23.

2023.11.27.

수탁자

위탁자 → 수탁자

수탁자

수탁자

위탁자

위탁자

세법상

주택임대업 사업자등록

·관리형 토지신탁 계약

·토지소유권 이전등기

민특법상

임대사업자

등록(구청)

·건축주

·집합건물 사용승인

☞ 2023.7.20.

소유권보존 등기

민특법상

임대사업자

포괄승계

세법상

주택임대업 사업자등록

○ A 법인(“위탁자”)은 2022.5.20. 신탁회사 B법인(“수탁자”)과 관리형 토지신탁을 체결 및 수탁자 에게 소유권 이전 등기

○ 수탁자는 집합건물을 신축하기 전에 주택임대업 사업자등록 및 임대 사업자 등록을 하였으며, 신축 건물(“쟁점임대주택”)에 대해 2023.7.20. 소유권 보존등기 완료

○ 위탁자는 2023.7.23. 쟁점임대주택에 대한 임대사업자 등록(구청)을 하였 으나, 합 산배제 신고기한(2023.9.30.)을 경 과하여 2023.11.27. 주택임대업 사업자등록(세무서) 완료

○ 위탁자는 2023년 귀속 종합부동산세 합산배제 신고기간에 쟁점임대 주택을 종부령§3①(4) * 의 주택으로 합산배제 신고

* 미입주 민간건설임대주택

2. 질의요지

○ 수 탁자가 과세기준일(매년 6월1일) 현재 신탁재산에 대하여 합산배제 요 건을 충족한 경우 종합부동산세 납세의무자인 위탁자에게 종합부동산세 합산배제가 가능한지 여부

3. 관련 법령

< 관련법령 >

□ 종합부동산세법 제1조

이 법은 고액의 부동산 보유자에 대하여 종합부동산 세를 부과 하여 부동산 보유에 대한 조세부담의 형평성을 제고 하 고, 부동산의 가격안정을 도모함으로써 지방재정의 균형발전과 국민경제의 건전한 발전에 이바지함을 목적으로 한다.

□ 종합부동산세법 제3조

종합부동산세의 과세기준일은 「지방세법」 제114조 * 에 따른 재산세의 과세기준일로 한다.

* 재산세의 과세기준일은 매년 6월 1일로 한다.

□ 종합부동산세법 제7조

① 과 세기준일 현재 주택분 재산세의 납세의무자는 종합부동 산세를 납부할 의무가 있다.

② 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 "수탁자”라 한다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산 으로서 주택(이하 "신탁 주택”이라 한다)의 경우에는 제1항 에도 불구하고 같은 조에 따른 위탁자 ( 「주택법」 제2조 제11호가목에 따른 지역주택 조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택 조합이 조합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁 주택의 경우 에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말한다. 이하 "위탁자”라 한다)가 종합부동산세를 납부할 의무가 있다. 이 경우 위탁자가 신탁주택을 소유한 것으로 본다.

□ 지방세법 제107 조

① 재 산세 과세기준일 현재 재산을 사실상 소유하고 있는 자는 재산세 를 납부 할 의무가 있다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 해당 각 호의 자를 납세의무자로 본다.

② 제 1항에도 불구하고 재산세 과세기준일 현재 다음 각 호의 어느 하나에 해당 하는 자는 재산세를 납부할 의무가 있다.

5. 「신탁법」 제2조 에 따른 수탁자(이하 이 장에서 "수탁자"라 한 다)의 명의로 등기 또는 등록된 신탁재산의 경우에는 제1항에 도 불 구하고 같은 조에 따른 위탁자( 「주택법」 제2조제11호 가목에 따른 지역주택조합 및 같은 호 나목에 따른 직장주택조합이 조 합원이 납부한 금전으로 매수하여 소유하고 있는 신탁재산의 경우에는 해당 지역주택조합 및 직장주택조합을 말하며, 이하 이 장에서 "위탁자"라 한다). 이 경우 위탁자가 신탁재산을 소유한 것으로 본다.

□ 종합부동산세법 제8조

② 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 주택은 제1항의 규정에 의한 과세 표준 합산의 대상이 되는 주택의 범위에 포함되지 아니하는 것으로 본다.

1. 「임대 주택법」 제2조제1호 의 규정에 의한 임대주택 또는 대 통령령이 정하는 다가구 임대 주택으로서 임대기간, 주택 의 수, 가격, 규모 등을 감안하여 대통령령이 정하는 주택

□ 종합부동산세법 시행령 제3조

① 법 제8조제2항제1호에서 "대통령령으로 정하는 주택 ” 이란 「공공주택 특별법」 제4조 에 따른 공공주택사업자(이하 "공 공주택사업자 ” 라 한다) 또는 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조 제7호 에 따른 임대사업자 (이하 "임대사업자 ” 라 한다) 로서 과세기준일 현재 「소득세법」 제168조 또는 「법인세법」 제111조 에 따른 주택임대업 사업자 등록(이하 이 조에서 "사 업자등록 ” 이라 한다)을 한 자가 과세기준일 현재 임대(제1호 부터 제3호까지, 제5호부터 제8호까지의 주택을 임대한 경우를 말한다 ) 하 거나 소유(제4호 또는 제9호 의 주택을 소유한 경우를 말한다)하고 있 는 다음 각 호의 주택(이하 "합산배제 임대주택 ” 이라 한다)을 말한다. 이 경우 과세기준일 현재 임대를 개시한 자가 법 제8조 제3항에 따른 주택의 보유현황 신고기간 종료일까 지 임대사업자로서 사업자 등록을 하는 경우에는 해당 연도 과세 기준일 현재 임대사업자로서 사업자 등록을 한 것으로 본다.

4. 「민간임대주택에 관한 특별법」 제2조제2호 에 따른 민간 건설임대주택 으로서 다음 각 목의 요건을 모두 갖춘 주택

가. 전용면적이 149제곱미터 이하일 것

나. 제9항에 따른 합산배제신고를 한 연도의 과세기준일 현재의 공시가격이 9억원 이하일 것

다. 「건축법」 제22조 에 따른 사용승인을 받은 날 또는 「 주택법」 제49조에 따른 사용검사 후 사용검사필증을 받은 날부터 과세 기준일 현재까지의 기간 동안 임대된 사실이 없고, 그 임대되지 아니한 기간이 2년 이내일 것

□ 신탁법 제2조

이 법에서 “신탁”이란 신탁을 설정하는 자(이하“위탁자”라 한 다)와 신탁을 인수하는 자(이하“수탁자”라 한다)간의 신임 관계에 기 하여 위탁자가 수탁자에게 특정의 재산(영업이나 저작재산권의 일 부를 포함한다)을 이전 하거나 담보권의 설정 또는 그 밖의 처 분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자 (이하“수익자”라 한다)의 이 익 또는 특정의 목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운 용 , 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계를 말한다.

□ 신탁법 제3조

① 신탁은 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 방법으로 설정 할 수 있다. 다만, 수익자가 없는 특정의 목적을 위한 신탁 (이하 "목적신탁 ” 이라 한다)은 「공익신탁법」에 따른 공익신탁을 제외하고는 제3호의 방법으로 설정할 수 없다.

1. 위탁자와 수탁자 간의 계약(이하 생략)

□ 신탁법 제27조

신탁재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 멸실, 훼손, 그 밖의 사유로 수탁자가 얻은 재산은 신탁재산에 속한다.

□ 신탁법 제31조

수탁자는 신탁재산에 대한 권리와 의무의 귀속주체로서 신탁 재산의 관리, 처분 등을 하고 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 모든 행위를 할 권한이 있다. 다만, 신탁행위로 이를 제한할 수 있다.

종합부동산세법 제8조제2항제1호 · 종합부동산세법 시행령 제3조제1항제4호