분양권 상태로 2019.12.16. 이전에 등록신청한 임대주택을 양도 시 거주요건 배제 가능여부

○ 사전-2025-법규재산-0117, 2025.3.17.

귀 사전답변 신청의 사실관계와 같이 2019.12.16. 이전에 분양권 상태 에서 ｢소득세법｣ 제168조 제1항 에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대 주택에 관한 특별법｣ 제5조에 따른 임대사업자등록을 하고, 2019.12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완 공되어 임대사업자등록과 사업자등록을 부부공동명의로 변경한 경우, 해당 주택 양도 시 舊 ｢소득세법 시행령｣(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조제1항제4호를 적용하는 것입니다.

다만, ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43조 를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외하는 것입니다.

1. 사실관계

○ ’18. 7월 甲이 아파트(A) 분양계약

○ ’18. 8월 민간임대주택법§5에 따라 분양권에 대해 단기임대주택으로 임대사업자등록증 및 세무서 사업자등록 발급

○ ’20.11월 배우자(乙)에게 분양권 지분(50%) 증여

○ ’21. 1월 아파트(A) 사용승인

○ ’21. 2월 부부공동명의로 임대사업자등록 및 사업자등록 변경

○ ’25. 2월 아파트(A) 양도

2. 질의요지

○ 아파트 분양계약을 체결한 상태에서 2019.12.16. 까지 ｢소득세법｣ 제168조 제1항 에 따른 주택임대업 사업자등록과 ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제5조 에 따른 임대사업자등록을 신청한 경우로서

- 2019 .12.17. 이후 배우자에게 분양권 지분을 증여한 후 해당 주택이 완공 되어 부부공동명의로 사업자등록등을 변경하는 경우, 해당 주택을 양도 시 거주 요건이 배제되는지 여부

* ｢민간임대주택에 관한 특별법｣ 제43에 따른 임대의무기간과 임대료 증액률 등 요건은 모두 충족한 것을 전제함

3. 관련 법령

○ 소득세법 시행령(2020.2.11. 대통령령 제30395호로 개정되기 전의 것) 제154조

① 법 제89조제1항제3호가목에서 "대통령령으로 정하는 요건"이란 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우는 3년) 이상인 것[취득 당시에 「주택법」 제63조의2제1항 제1호에 따른 조정대상지역(이하 "조정대상지역"이라 한다)에 있 는 주택의 경우에는 해당 주택의 보유기간이 2년(제8항제2호에 해당하는 거주자의 주택인 경우에는 3년) 이상이고 그 보유기간 중 거주 기간이 2년 이상인 것]을 말한다. 다만, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우로서 제1호부터 제3호까지의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그 보유기간 및 거주 기간의 제한을 받지 아니하며 제4호 및 제5호에 해당하는 경우에는 거주기간의 제한을 받지 아니한다.

4. 거주자가 해당 주택을 임대하기 위하여 법 제168조제1항에 따른 등록과 「민간임대주택에 관한 특별법」 제5조에 따른 임대사업자 등록을 한 경우. 다만, 「민간임대주택에 관한 특별법」 제43조를 위반하여 임대의무기간 중에 해당 주택을 양도하는 경우와 임대 보증금 또는 임대료의 연 증가율이 100분의 5를 초과하는 경우는 제외한다.

소득세법 시행령 제154조